Запрет на сделки с жильем без личного участия. Как и зачем устанавливать
Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника — одна из распространенных и продолжающих набирать популярность услуг Росреестра. Только в Москве за первые три месяца 2025 года, по данным столичного управления Росреестра, было установлено более 150 тыс. таких запретов — в 2,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Вместе с экспертами рассказываем, от каких проблем уберегает запрет на сделки с недвижимостью без личного участия, а от каких нет. А также о том, какими способами его можно установить и когда запрет потребуется снимать.
Содержание
- Что такое запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника. Зачем он нужен
- На какие действия с недвижимостью запрет распространяется, а на какие нет
- Как сделать запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника через «Госуслуги»
- Как оформить запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника в МФЦ
- Как снять запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника
- Минусы запрета на сделки без личного участия
Что такое запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника. Зачем он нужен
Запрет на сделки с недвижимостью без личного участия собственника — это особая отметка в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) — базе, где содержится информация о характеристиках всех имеющихся в России объектов недвижимости и их собственниках.
По российскому законодательству финальный этап сделок — это регистрация перехода прав на недвижимость к другому лицу. Указать в ЕГРН, что такой переход произошел, может лишь Росреестр. Однако при наличии отметки в ЕГРН о запрете ведомство не сможет выполнить это действие, если в процедуре не участвует сам собственник объекта. Таким образом, без личного участия собственника сделка с недвижимостью не совершится.
Зачем нужен запрет на сделки без личного участия
Возможность каждому собственнику установить запрет на сделки с принадлежащей ему недвижимостью без личного участия прописана в ст. 36 закона «О государственной регистрации недвижимости». Ввели эту возможность как одну из мер защиты от мошенников, которые порой совершают сделки с недвижимостью без желания собственников. Без их ведома по поддельным доверенностям мошенники могут продать чужую недвижимость, подарить ее или оформить другую сделку. Когда обман обнаружится, вернуть недвижимость бывает нелегко — судебные разбирательства длятся годами.
При наличии отметки о запрете сделок без личного участия такой вид мошенничества исключен. Сделку не зарегистрируют даже в том случае, если на стороне мошенников действует нотариус. «Бытует ошибочное мнение, что если сделка нотариальная и заявление на государственную регистрацию подает нотариус, то наличие такой отметки не влечет отказа в регистрации. Однако это правило действует только при условии, что сама сделка совершена не по доверенности», — поясняет юрисконсульт офиса «Академическое» агентства «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева.
На какие действия с недвижимостью запрет распространяется, а на какие нет
При наличии запрета без участия собственника не получится:
- продать недвижимость;
- подарить ее;
- сдать внаем или в аренду;
- оформить пожизненную ренту;
- взять кредит, сделав недвижимость предметом залога.
Но есть и исключения из правил, когда запрет будет проигнорирован или снят без желания собственника недвижимости. Это произойдет, если:
- недвижимость будет использована для взыскания долгов по ипотеке — в этом случае по решению суда запрет будет снят;
- при разделе имущества (например, в случае расторжения брака) запрет также может быть снят по решению суда;
- при наследовании недвижимости наследник может инициировать снятие запрета в судебном порядке, если тот мешает зарегистрировать недвижимость на себя;
- недвижимость изымается для государственных нужд;
- на недвижимость наложен арест в рамках уголовного дела.
«Также запрет не действует, если квартира находится в процессе реновации — нет необходимости каждый раз лично присутствовать при различных этапах», — рассказывает основатель агентства недвижимости «Бест-Новострой» и аналитической платформы bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
Для каждого объекта недвижимости — отдельный запрет
Поскольку запрет на сделки без личного участия — это особая отметка в ЕГРН, он привязан к конкретному объекту недвижимости (его кадастровому номеру), а не к его собственнику. Поэтому если у одного владельца несколько объектов недвижимости, пакетно установить запрет на сделки сразу со всей недвижимостью нельзя. Это нужно будет делать по отдельности.
Как установить запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника через «Госуслуги»
Оформить запрет на сделки с недвижимостью, если в них не участвует собственник, можно как дистанционно (в личном кабинете «Госуслуг» или Росреестра), так и при личном визите в МФЦ «Мои документы».
Самый распространенный способ оформления запрета не выходя из дома — с помощью «Госуслуг».
Какие документы нужны
Для оформления запрета на сделки без личного участия понадобятся:
- паспортные данные владельца недвижимости;
- его ИНН;
- кадастровый номер объекта недвижимости, на который оформляется запрет.
Однако при оформлении запрета на «Госуслугах» в большинстве случаев вводить эти данные не придется — они уже есть в системе. Нужно будет лишь проверить их корректность и актуальность.
Также понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Она является аналогом подписи от руки, ею подписывается электронное заявление на запрет сделки без личного участия. Если сертификата УКЭП нет, его можно получить бесплатно через приложение «Госключ», уточняют на «Госуслугах».
Как оформить запрет. Алгоритм действий
- Войти в аккаунт на «Госуслугах» и перейти в специальный сервис, с помощью которого устанавливается и снимается запрет на сделки с недвижимостью без личного участия. В первую очередь он попросит проверить паспортные данные, которые уже есть на «Госуслугах», а также номер телефона, адрес электронной почты и адрес постоянной регистрации, которые привязаны к личному кабинету «Госуслуг», и при необходимости — изменить их.
- Следующий шаг — указать объект недвижимости, в отношении которого устанавливается запрет на сделки без личного участия. Его выбирают из специального списка, в котором указаны все объекты недвижимости, принадлежащие собственнику. Если таких объектов несколько, для каждого из них запреты на сделки без личного участия устанавливают по отдельности. Сведения о недвижимости вводить не потребуется — они уже есть в системе, нужно лишь проверить их корректность. Исключением является лишь ситуация, когда объекта, принадлежащего собственнику, в списке не окажется. В этом случае система предложит написать обращение об ошибке в данных. В нем нужно будет ввести кадастровый номер и адрес объекта, а затем дождаться ответа на обращение. После этой процедуры принадлежащая вам недвижимость появится в списке и можно будет продолжить оформлять запрет на сделки.
- Система сама сформирует заявление о невозможности сделок с недвижимостью без личного участия собственника. Его нужно скачать и проверить корректность данных.
- Далее будет предложен способ подписи заявления — через приложение «Госключ» или с помощью компьютера, если сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) хранится в его памяти. Подписать документ нужно в течение 24 часов после формирования заявления.
- В течение следующих пяти рабочих дней запись о запрете сделок без личного участия будет внесена в ЕГРН, после чего сообщение об установленном запрете придет в личный кабинет «Госусулуг». Начиная с этого момента и до тех пор, пока запрет не будет снят, совершить какую-либо сделку с недвижимостью можно будет лишь при личном участии собственника. В противном случае Росреестр такие сделки не зарегистрирует.
Примерно по такой же схеме дистанционно запрет на сделки без личного участия можно установить и в личном кабинете Росреестра.
Как проверить, что запрет на сделки без личного участия установлен
Сам собственник проверить, что запрет на сделки без личного участия установлен, может в личном кабинете «Госуслуг» или Росреестра. Однако есть и другой вариант, который доступен не только нынешнему владельцу недвижимости, но и потенциальному покупателю.
«Самый надежный способ проверки такого запрета — заказ выписки из ЕГРН на «Госуслугах» или лично в МФЦ. Например, в выписке «Об основных характеристиках и правах на недвижимость» указываются все ограничения, включая запрет на сделки с недвижимостью без личного присутствия собственника», — рассказывает Ирина Доброхотова.
Как оформить запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника в МФЦ
Те, кто не имеет усиленной квалифицированной электронной подписи и по какой-то причине не хочет ее оформлять или больше доверяет оформлению документов в ведомствах, запрет на сделки с недвижимостью без личного участия могут оформить в МФЦ «Мои документы». Это может сделать как сам собственник, так и его представитель, у которого есть нотариальная доверенность на выполнение таких действий.
С собой в МФЦ нужно принести:
- Паспорт;
- ИНН;
- Документы на недвижимость.
На их основе сотрудник МФЦ сформирует заявление о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника, которое останется лишь подписать. Как и в случае оформления на «Госуслугах», запись о запрете отобразится в ЕГРН в пятидневный срок.
Как снять запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника
Снять запрет на сделки с недвижимостью без личного участия может потребоваться, например, в том случае, если квартиру планируется продать по доверенности, рассказывает старший юрисконсульт юридического центра «Миэль на Николоямской» Анастасия Захарова. В противном случае провести такую сделку не удастся.
Снимается запрет точно так же, как и устанавливается.
- На «Госуслугах» это делается с помощью того же самого сервиса, которым устанавливает запрет на сделки без личного участия. Для этого в нем есть специальная опция для снятия запрета. Как и в случае установки запрета, для его снятия потребуется усиленная квалифицированная электронная подпись.
- При визите в МФЦ для снятия запрета сотрудник «Моих документов» попросит рукописно подписать заявление о снятии запрета на сделки только при личном участии собственника.
В течение пяти дней после подписания заявления запрет на сделки с недвижимостью без личного участия будет снят.
Но есть нюанс: снять запрет сможет лишь сам собственник, но не его доверитель. «Наложить запрет на сделки с недвижимостью без личного участия по доверенности можно, а снять — нет», — поясняет Наталья Киселева. Поэтому эту процедуру собственнику в любом случае придется выполнять самостоятельно.
Минусы запрета на сделки без личного участия
Несмотря на все преимущества, у запрета на сделки с недвижимостью без личного участия имеются и минусы. Они связаны с тем, что запреты не всегда устанавливаются обдуманно, с учетом будущих действий. А также с тем, что таким запретам порой доверяют слишком сильно. Полагают, что они защитят недвижимость от всех возможных разновидностей мошенничества, хотя это не так, рассказывают эксперты.
Необдуманное наложение запретов
«У нас в практике был такой случай: квартира перешла двум нынешним собственникам по наследству. Один из них длительное время проживает за рубежом, он дал генеральную доверенность на второго на оформление наследства и последующую продажу. И второй собственник от усердия и опасения всего и всех после оформления наследства наложил запрет на регистрацию без личного участия, действуя от обоих», — рассказывает Наталья Киселева из «Инком-Недвижимости».
Когда же пришла пора продавать квартиру, оба наследника оказались в ловушке. Чтобы провести продажу, нужно было снять отметку о запрете на сделки без личного участия. Наследник, проживающий в России, за себя лично снять такую отметку мог, а за собственника, проживающего за рубежом — нет: по доверенности снять такое ограничение невозможно, поясняет юрист. «Единственный выход — приезжать второму собственнику, что для него было очень затруднительно и финансово затратно. Но сособственнику все-таки пришлось приехать в Россию и лично принимать участие в сделке», — уточняет она.
Запрет защищает не от всех мошенников
Запрет на сделки без личного участия защищает не от всех видов мошенничества с недвижимостью. Он защищает лишь от тех ситуаций, когда владелец не просто не подозревает, что с его собственностью готовится какая-то махинация, но и сам (пусть даже невольно) не принимает в ней участие. Однако часть мошенничеств совершаются совершенно по другой схеме.
«В последние годы мошенничество становится все изощреннее. Аферисты действуют дистанционно: звонят людям, вводят их в состояние транса и уговаривают участвовать в сделке. Человек сам приходит на встречу и подписывает документы, не осознавая последствий. Даже запрет в ЕГРН не спасает, если жертва находится под таким воздействием. Пример из моей практики: человек попал под влияние мошенников. Несмотря на установленный запрет, он сам продал квартиру, а деньги ушли аферистам. В итоге — ни денег, ни жилья», — поясняет Анастасия Захарова из «Миэля».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»