Какие просьбы арендатора квартиры должны насторожить собственника
Отношения между собственником и арендатором жилья регулируются письменным договором, в котором прописаны права и обязанности обеих сторон. Но иногда арендатор еще до подписания договора делает наймодателю разные и порой неожиданные предложения.
Разбираемся, какие из предложений собственник жилья должен отвергнуть, чтобы потом не понести убытки.
Содержание
Срочно заехать
Такое предложение потенциального арендатора говорит о попытке обойти проверки, быстро заехать в квартиру без должной верификации. Но стандартный протокол проверки не стоит сокращать. «Наймодатель должен спокойно проверить арендатора, его платежеспособность, согласовать все условия. Подготовка ко всему должна занимать 24–48 часов. А любой отказ арендатора от процедур — сразу «красный флаг», — говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Бывают случаи, когда пойти навстречу можно, но в этом случае действует правило «утром деньги — вечером стулья». Сначала необходимо подписать договор аренды и акт приема-передачи квартиры, получить оплату и лишь потом передавать ключи — даже если кажется, что за несколько часов ничего не произойдет, предупреждает директор департамента аренды компании «Этажи» Ольга Павлинова.
Разбить депозит
Внесение депозита стимулирует арендатора на соблюдение им условий договора. Если объект сдается на длительный срок, то обязательно прописывается пункт о том, что депозит не возвращается в случае досрочного выезда арендаторов. Если собственник соглашается на рассрочку по оплате депозита на три-четыре месяца, а еще хуже — отказывается от него, то он остается без страховки на случай преждевременного выезда арендатора, добавляет директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.
В этом случае депозит теряет смысл как защита наймодателя. Поэтому брать его стоит только единым платежом, еще до передачи ключей, иначе все риски собственник берет на себя. «В договор аренды надо внести фразу: «Обеспечительный платеж вносится в полном объеме до подписания акта приема-передачи; при невнесении договор не вступает в силу», — добавляет Елена Мищенко. Либо квартирант не планирует долгосрочной аренды и тогда принесет больше хлопот, чем выгоды, либо у него есть финансовые сложности, которые в будущем могут сказаться на его платежной дисциплине, соглашается Ольга Павлинова.
Внести оплату при заезде не полностью
Главный риск такого предложения — это возникновение хронической задолженности с первого дня. Поэтому надо следовать правилу, что ключи передаются арендатору только после полной оплаты первого месяца и внесения обеспечительного депозита, предупреждает Елена Мищенко.
Еще на этапе подписания договора необходимо прояснить платежеспособность арендатора. «Нужно не стесняться и задавать вопросы — откуда деньги, кто будет оплачивать аренду. Но если с самого начала арендатор показывает, что денег у него не хватает, то от него стоит отказаться. Все-таки сдача жилья в аренду — это про бизнес, а не про благотворительность», — добавляет Юлия Дымова.
Не договориться о сроке проживания
С осторожностью следует относиться к арендаторам, которые не могут назвать даже примерный срок аренды. Если отказаться от них не совсем целесообразно, например в случае низкого сезона на рынке, то следует предусмотреть в договоре дополнительные санкции за досрочное расторжение договора аренды, советует Ольга Павлинова.
Собственник должен либо отказаться от такого арендатора, либо зафиксировать в договоре минимальный срок (например, 11 месяцев) с автоматической пролонгацией и уведомлением о выезде за 30 дней. В случае досрочного выезда в договоре должны быть прописаны либо удержание части депозита, либо уплата неустойки, добавляет Елена Мищенко.
Просьба о скидке
Если с самого начала арендатор просит сделать дисконт, то это грозит систематическими задержками платежей и дальнейшими попытками дожимать собственника скидками. А это вряд ли входит в планы наймодателя, поэтому в такой просьбе лучше отказать, говорит Елена Мищенко.
Есть арендаторы, которые либо сразу, либо уже на второй-третий месяц проживания пытаются под различными предлогами выторговать себе скидку. Но стоит один раз согласиться — и это может превратиться в ежемесячный торг, добавляет Ольга Павлинова.
Сделать ремонт
Здесь главный риск — это порча отделки и снижение ликвидности. Поэтому собственник должен запретить любые изменения без своего письменного согласия. Даже при обычной смене замков на дверях арендатор обязан передать наймодателю комплект ключей. Также в договор можно включить пункт о том, что если арендатор сделал что-то по-своему и без согласования, то при выезде он обязан вернуть все «как было» или компенсировать восстановление, предупреждает Елена Мищенко.
«Согласиться на такое предложение арендатора можно только в том случае, если в квартире совсем старый ремонт, жилье захламлено либо квартира вообще без отделки. Во всех других случаях заканчиваются такие перестройки арендаторов «под себя», как правило, плачевно», — добавляет Юлия Дымова.
Вывезти мебель
Главный риск — повреждение мебели и невозможность восстановить ее первоначальный вид. Поэтому лучше в такой просьбе отказать. Если наймодатель пошел в этом вопросе навстречу арендатору, то надо позаботиться о детальной описи мебели, оценке ее стоимости и фотофиксации состояния. Также можно взять с арендатора дополнительный обеспечительный платеж и подписать отдельный акт со сроками возврата мебели в квартиру, а также компенсацией при любом дефекте, советует Елена Мищенко.
Одно дело, когда арендатор готов нести затраты на замену, к примеру, устаревшей мебели, согласовав ее выбор с наймодателем, и совсем другое, когда уже после заезда и подписания договора арендатор пытается избавиться от ненужной ему мебели или настаивает на ее замене. Такие истории могут закончиться тем, что арендатор съедет через пару-тройку месяцев, а собственнику придется вновь нести затраты на приобретение новой мебели, добавляет Ольга Павлинова.
Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet:
— Очень многие арендаторы предлагают собственнику самостоятельно купить какую-то технику или мебель. Например, предлагают установить кондиционер, посудомоечную машину, новую кровать или шкаф — и все это за счет аренды. Но я не советую на это идти, потому что в итоге собственник не будет видеть денежных средств от аренды, а просто ваш арендатор будет постоянно улучшать условия своего проживания за счет наймодателя.
Часто будут гости
Такие слова арендатора грозят несанкционированным увеличением числа проживающих, а также ростом износа квартиры, жалобами соседей. Если наймодатель соглашается с таким предложением арендатора, то в договоре надо обязательно зафиксировать перечень постоянных жильцов и статус «гостей». «Можно установить лимит на ночевки гостей — например, не более трех ночей подряд и семи ночей в месяц без письменного согласия собственника. Также необходимо прописать ответственность арендатора за поведение гостей и право на расторжение при систематических нарушениях», — советует Елена Мищенко.
Отказывать в возможности приглашать гостей не нужно, но необходимо четко зафиксировать в договоре пункт о том, кто еще может проживать, соглашается Юлия Дымова. По ее словам, еще на первоначальном этапе арендодатель может озвучить условия, что будет приходить раз в месяц и проверять состояние квартиры и кто проживает. Тем более что в стандартном договоре аренды данная опция предусмотрена.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
