Контроль за сельхоз землями усилили. Как изменятся цены на частные дома
Большинство коттеджных поселков Подмосковья строится на сельхозземлях. Однако их использование в этих целях порой вступает в противоречие с нормами градостроительного проектирования и усилением земельного законодательства.
Вместе с опрошенными «РБК-Недвижимостью» экспертами рассказываем, как такая ситуация может отразиться на загородном рынке Подмосковья и ценах на частное жилье.
Что изменилось в правилах перевода земель
Алексей Юминов, адвокат:
— Для строительства на сельскохозяйственных землях застройщику требуется:
- либо изменить категорию земли на земли населенных пунктов (для установления вида разрешенного использования ИЖС);
- либо изменить вид разрешенного использования участка на садоводство (в таком случае перевод земельного участка в другую категорию не требуется).
В обоих случаях допустимость застройки должна быть предусмотрена документами территориального планирования и градостроительного зонирования. С 1 марта 2026 года вступили в силу сразу два федеральных закона (52-ФЗ и 295-ФЗ), которые затрагивают обе указанные процедуры.
Так, перевод земельных участков сельскохозяйственного назначения в другую категорию (в том числе, для ИЖС) теперь допускается лишь с согласия высшего должностного лица субъекта России Для реализации подобной инициативы отныне необходимо пройти все уровни региональной власти, включая местное законодательное собрание, а также желательно получить рекомендацию федерального Минсельхоза.
Впрочем, вопрос о том, распространяется ли эта норма на перевод сельхозземель именно в земли населенных пунктов является неоднозначным. Согласно имеющейся практике, для перевода участка в земли населенных пунктов принятие акта об изменении категории земель не требуется (изменение категории земель осуществляется путем изменения границ населенного пункта). Следовательно, имеются основания полагать, что усложнение порядка формально не относится к переводу земель сельхозназначения в земли населенных пунктов (а распространяется, например, на перевод сельскохозяйственных земель в категорию земель промышленности и иные категории земель).
Что касается изменения ВРИ участков на вид садоводство без перевода их в другую категорию, то поправками в Земельный кодекс, вступившими в силу с 1 марта, предусмотрено принятие отдельного федерального закона, который должен отдельно урегулировать эту процедуру. Пока такой закон не принят, действуют переходные положения, согласно которым для участков, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, применяется прежнее регулирование. То есть, их разрешенное использование, по общему правилу, может изменяться собственниками в соответствии с правилами землепользования и застройки.
Проблема с частным жильем на сельхозземлях
По оценкам руководителя аналитического центра агентства «Инком Недвижимость» Дмитрия Таганова, примерно 60% подмосковных коттеджных поселков, где сейчас ведутся активные первичные продажи, находятся на сельскохозяйственных землях. Это одна из семи категорий, на которые делятся все земли России (ст. 7 Земельного кодекса). Эксперты загородной девелоперской компании Noco оценивают долю предложения на с/х землях еще выше — в 60-70%.
По законодательству строить частные жилые дома на с/х землях можно (как и на землях населенных пунктов). Главное — чтобы у них был подходящий вид разрешенного использования (ВРИ). Изо всех ныне существующих ВРИ, которые могут быть на с/х землях, для частного жилого строительства в основном годятся лишь те, что предназначены для садоводства. При этом требования к инфраструктуре поселков, строящихся на землях с таким ВРИ, фактически отсутствуют, говорят эксперты. «Зачастую это приводило к появлению поселков без дорог, инженерных сетей и социальной инфраструктуры», — рассказывают в компании Noco.
Такой поход не только создавал сложности для тех, кто покупал дома или участки под строительство в таких поселках, но и противоречил нормативам градостроительного проектирования (ч. 10-11 ст. 13 закона «О генеральном плане развития Московской области»). «В связи с этим в Московской области еще в 2024 году были внесены изменения в региональное законодательство, которые препятствуют установлению в генеральных планах муниципальных образований новых зон садоводства», — поясняет адвокат Алексей Юминов, специализирующийся на делах в сфере девелопмента и недвижимости.
Для стройки жилья также годится ВРИ под дачное строительство, однако он был упразднен еще в 2019 году. Но несмотря на это почти половина ныне продающихся коттеджных поселков по-прежнему имеют ВРИ под дачное строительство, говорит Дмитрий Таганов. Причину «РБК-Недвижимости» пояснили в столичном Росреестре. Вслед за изменением законодательства автоматически вид разрешенного использования таких участков не поменялся. Изменить его может лишь сам собственник земли, инициировав процедуру внесения новых сведений о земельном участке в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Однако закон к этому действию его не обязывает. Поэтому участки под дачное строительство продолжают существовать до сих пор (инфраструктурные требования к поселкам с таким видом разрешенного использования тоже отсутствуют), но на новых участках такой ВРИ не устанавливается.
Сельхозземли также могу иметь ВРИ под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), однако строительство частного жилья на них запрещено. Для справки: на земля населенных пунктов с точно таким же видом разрешенного использования возведение домов не запрещено.
Таким образом, новые коттеджные поселки в Подмосковье, скорее всего, могут появляться лишь на тех сельскохозяйственных землях, за которыми уже установлен вид разрешенного использования под садоводство или дачное строительство. А с новыми с/х участков с такими ВРИ могут возникнуть проблемы.
Ставка на жилье лишь в населенных пунктах
Что же касается индивидуального жилищное строительство (ИЖС), который больше всего на слуху у покупателей, на сельхозземлях такого вида разрешенного использования не существует — он может быть лишь у земель населенных пунктов, говорит Алексей Юминов. Он уточняет, что ИЖС — единственный вид ВРИ, разрешающий строить частное жилье, который возлагает на органы публичной власти и загородных девелоперов обязательства по обеспечению застройки объектами социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.
Именно поэтому для строительства частного жилья сейчас в Подмосковье ставка сделана именно на формирование кластеров ИЖС, говорит Юминов. А для того, чтобы было проще контролировать обязательное появление в таких проектах инфраструктуры, строительство нового частного жилья все чаще предусматривается в рамках комплексного развития территорий — а по КРТ строить дороги, коммуникации и социальные объекты застройщик обязан, уточняет адвокат.
«Эра полей» прошла
По данным «Инком-недвижимости», ВРИ ныне продающихся в Подмосковье коттеджных поселках не противоречат появлению в них жилой застройки — в том числе и те, что находятся на сельхозземлях. Однако раньше они порой появлялись на землях не предуcмотренных для этих целей, прежде всего — на тех, что должны использоваться исключительно для сельскохозяйственной деятельности. Этот период в компании Noco называют «эрой полей»: «Массовое появление таких проектов было обусловлено простой схемой — покупкой относительно дешевой пашни на окраине города с последующей нарезкой на участки».
Теперь «эра полей» прошла, говорят эксперты. Но соблазн действовать по прошлой схеме есть и сейчас в силу по-прежнему высокой разницы в стоимости разных земельных участков. Согласно последней кадастровой оценке (действует до 2027 года), по всей Московской области в целом кадастровая стоимость земельного участка составляет:
- около 220 тыс. руб. за сотку — за земли ИЖС и ЛПХ;
- чуть меньше 120 тыс. руб. за сотку — за земли для садоводства и огородничества.
Для сравнения: у земель, подходящих исключительно для ведения сельского хозяйств, этот показатель менее 700 руб. за сотку. То есть, такая земля в сотни раз дешевле той, на которой допускается строительство частного жилья.
Теоретически изменить ВРИ на подходящий можно и в дальнейшем. За такое изменение взимается плата, которая определяется как некий процент от разницы между кадастровой стоимостью участка с исходным и новым видом разрешенного использования. Величина этого процента, который называется ставкой для расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, для разных ситуаций сейчас в Подмосковье находится в диапазоне от 10% до 100%.
То есть, в силу большой разницы в стоимости, плата за перевод может фактически составлять полную величину кадастровой стоимости участка с более «дорогим» ВРИ. Однако даже за такую цену перевести землю получится не всегда не только в силу градостроительных особенностей в Московской области, но и в силу земельного законодательства, действующего по всей России.
Как изменятся цены на загородную недвижимость
Ужесточение земельного и градостроительного контроля (в том числе — и при строительстве частного жилья) спровоцируют рост цен на загородную недвижимость, утверждают эксперты.
«Дефицит подготовленных площадок, изначально имеющих статус ИЖС, уже привел к тому, что разница в цене между «диким полем» и легитимной территорией под застройку в Подмосковье отличается в три-пять раз, и этот разрыв будет только расти», — поясняют аналитики компании Noco. Аналогичное влияние оказывают и стандарты КРТ. Современные требования обязывают девелоперов обеспечивать поселки качественной инфраструктурой: ливневой канализацией, тротуарами, широкими дорогами и, что наиболее важно, местами в школах и детских садах. Эти расходы на создание комфортной среды теперь закладываются в себестоимость каждого проекта, поясняют они.
«Если ранее качественные поселки с инфраструктурой дорожали в среднем на 15% в год, то в условиях дефицита земли и новых стандартов качества стоимость домов в ближайший год может вырасти на 20–30%. С рынка постепенно уйдут игроки, не обладающие ресурсами для реализации сложных инфраструктурных проектов, что в конечном итоге повысит безопасность и прозрачность сегмента для покупателя», — прогнозирует сооснователь компании Noco Аркадий Хохлов.
Однако эта динамика может быть существенно скорректирована реальным платежеспособным спросом на загородное жилье. «Сейчас основная проблема — не в законодательных изменениях, а в ценах», — утверждает Дмитрий Таганов. По его словам, за период высокого спроса, который наблюдался в период ковида и действия всеобщей льготной ипотеки, цены на загородном рынке выросли очень существенно и стали мало кому доступными.
Именно по этой причине изо всего представленного сейчас в Подмосковье первичного загородного предложения лишь 11% приходится на коттеджи, а 88% рынка занимают участки без подряда как самый дешевый формат жилья. По этой же причине новых загородных проектов с 2020 года на рынок фактически не выводилось. «Цены дошли до предела, льготную ипотеку убрали, поэтому барьер непреодолим. Из-за этого рынок опять уходит в стагнацию, в которой пребывал до 2020 года в течение многих лет», — пояснил Таганов.
