Дефицит или избыток: нужны ли Москве новые офисы и каков мировой опыт
В последние несколько лет все чаще звучит тезис о том, что в Москве строят слишком много офисных зданий. Достаточно посетить главные деловые локации, чтобы увидеть новые бизнес-высотки, как готовые, так и строящиеся. Из-за этого кажется, что рынок стремительно пополняется, тогда как в наличии спроса есть сомнения. Потребуется ли компаниям столько офисных площадей, особенно на фоне экономической турбулентности и популярности удаленной работы?
Подсчеты NF Group зафиксировали: за 2025 год разрешение на ввод получили 20 офисных объектов в Москве совокупной арендуемой площадью более 704 тыс. м, что стало рекордным показателем с 2015 года. Но все эти площади даже частично не перекрыли повышенный спрос на бизнес-центры высокого класса в основных деловых районах Москвы, следует из отчета NF Group. Дело в том, что большая часть возведенных объектов изначально строилась под конкретного заказчика, поэтому проекты даже не вышли на рынок. В результате, вопреки рекордным показателям ввода, вакансия площадей в аренду в бизнес-центрах класса А осталась низкой, а в некоторых районах опустилась до критической отметки 0,5%.
Исследование показало: высокие темпы строительства далеко не всегда приводят к избытку предложения. Редакция «РБК Недвижимости» изучила, что на самом деле происходит на офисном рынке Москвы, можно ли описать ситуацию словом «избыток» или «дефицит», сколько бизнес-центров нужно городу и как устаревший фонд мешает реально взглянуть на ситуацию с офисным предложением в столице.
Как оценить потребность в офисах
Ключевая проблема оценки концентрации офисов заключается в том, что для измерения этого показателя нет единого стандарта — не только в России, но и в мире. На сегодняшний день аналитики не договорились об общем критерии, который бы говорил о достаточности офисных пространств и был бы применим для разных стран и регионов.
Нередко выводы о насыщенности рынка делают, опираясь на данные по количеству квадратных метров офисов на душу населения. Однако этот показатель может давать некорректные представления о реальной ситуации на рынке. Причина тому — кардинальная разница в экономических и социальных реалиях. Разберем на примере двух далеких друг от друга финансовых центров — Братиславы и Шанхая.
Братислава — это столица Словакии, в которой сосредоточена деловая жизнь всей страны. Здесь располагаются штаб-квартиры местного бизнеса и несколько филиалов крупных транснациональных компаний, развиваются сферы торговли, информационных технологий, туризма. Общая площадь всех офисных пространств в Братиславе во второй половине 2025 года составляла 1,76 млн кв. м, численность населения — 479 тыс. человек. Таким образом, на одного жителя Братиславы приходится 3,67 кв. м офисной недвижимости.
Шанхай считается финансовым центром не только Китая, но и всего Азиатского региона. Здесь находится второй по величине рынок ценных бумаг в мире, регулярно заключаются многомиллиардные сделки. Это крупнейший по численности населения город в Китае и один из самых густонаселенных городов в мире: в 2025 году в нем проживали более 29,5 млн человек. При этом к завершению 2025 года общая площадь офисных пространств в мегаполисе, по оценке компании Cushman & Wakefield, составляла 17,9 млн кв. м. Это означает, что на одного жителя Шанхая приходилось 0,6 кв. м офисной недвижимости.
Взглянув на полученные цифры, можно предположить, что либо в Шанхае создалась острая нехватка бизнес-центров, либо в Братиславе их строят слишком много. Однако отчеты аналитиков не фиксируют ни в одном из двух мегаполисов проблемной ситуации на рынке офисной недвижимости. Оба города планомерно развиваются, и показатели ввода новых деловых центров соответствуют их потребностям, исходя из структуры экономики, уровня цифровизации, а также количества горожан, которые работают в офисах.
Пример Шанхая и Братиславы доказывает, что цифры не всегда отражают реальное положение вещей, если сравнивать два настолько непохожих города. Точнее определить обеспеченность мегаполиса офисами получится, если сравнить его с мегаполисами, у которых есть схожие экономические и социальные характеристики. Например, Москва, как одна из важнейших бизнес-столиц и активно растущих экономик, сопоставима с Лондоном и Нью-Йорком — крупнейшими деловыми центрами в мире, где высок уровень жизни и множество людей работают в бизнес-центрах. Эти три города логично сравнивать по обеспеченности бизнес-центрами.
Специально для «РБК Недвижимости» аналитики консалтингового агентства Remain посчитали суммарный объем готовых офисных площадей в Москве по классам А, В+ и В. На начало 2026 года он составил 21,3 млн кв. м. В Лондоне этот показатель в 2025 году был равен 234 млн кв. футов, что соответствует 21,7 млн кв. м. При этом в Лондоне количество работающего населения не достигает отметки 4,9 млн человек, тогда как в Москве оно превышает 7,4 млн. Разница с деловым центром США еще более значительна. К 2025 году в Нью-Йорке было более 530 млн кв. футов офисов, то есть около 49,2 млн кв. м, а число работающих горожан составило 9,5 млн человек.
Для каждого из городов можно вычислить коэффициент обеспеченности офисами относительно работающего населения. В Нью-Йорке показатель оказался равен 5,1 кв. м офисных площадей на работающего человека, в Лондоне — 4,4 кв. м, в Москве — 2,8 кв. м. В результате вычислений напрашивается вывод: в Москве концентрация офисов заметно ниже, чем в двух сопоставимых по экономическому росту и уровню жизни мегаполисах, а значит, столице России не хватает офисных пространств.
Московские офисы: вакансия и спрос
Появление новых офисных проектов создает иллюзию перенасыщенности рынка предложением. При этом, по данным опрошенных «РБК Недвижимостью» экспертов, пока вакансия в Москве остается невысокой. «Сейчас показатель порядка 5,5% свободных площадей — это дефицит для офисного рынка, в то время как нормой для Москвы считается в среднем 10% вакантности. В 2019 году этот показатель был на уровне 7%, а в 2025-м зафиксирован исторический минимум, когда цифра стремилась к 4,8%. Теперь вакантность стала увеличиваться», — отметила Анна Трушкина, руководитель офисного департамента Whitewill.
Увеличение вакансии в перспективе двух лет прогнозируют и в CMWP, но уже в 2028 году аналитики ожидают снижения показателя до 5,3% даже с учетом увеличенных объемов строительства. Брокеры объясняют тенденцию поэтапным переходом рынка от стагнации к восстановлению.
Полина Афанасьева, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP
«В 2027 году рынок перейдет в фазу раннего восстановления. Ожидается рост девелоперской и деловой активностей, что приведет к увеличению суммы купленных и арендованных площадей и сохранению нового строительства на высоком уровне. На этом фоне доля свободных площадей снизится. Средневзвешенная ставка аренды покажет умеренный рост. В 2028 году мы прогнозируем полноценное восстановление рынка. При базовом сценарии ключевая ставка и инфляция приблизятся к целевым значениям, что способствует росту спроса. Даже при прогнозируемом высоком новом строительстве рынок сможет поглотить новые площади быстрее, чем в предыдущем году, поэтому уровень вакансии снизится до 5,3%. Ставки продолжат плавный рост».
Примечательно, что невысокие показатели вакантности на практике могут оказаться еще ниже, чем говорится в отчетах. Это явление связано с неликвидностью части объектов, считают в CMWP: «Компании все чаще пересматривают планы расширения и фокусируются на оптимизации затрат. Вместе с тем уровень вакансии полностью не отражает объем реального предложения. Порядка 30% свободных помещений экспонируются более года, что указывает на ограниченную ликвидность части предложения. Таким образом, доля качественных свободных площадей на рынке составляет лишь 3,7%».
В отдельных сегментах аналитики фиксируют минимальные показатели вакансии. В Москве это характерно для бизнес-центров под размещение штаб-квартир крупного бизнеса, расположенных в наиболее престижных деловых локациях, таких как Ленинградский деловой коридор, Павелецкий район и «Москва-Сити». Уровень вакансии в таких проектах держится на отметке 1–1,5%, в отдельных объектах он равен нулю. Поэтому многие крупные компании выбирают заключать сделки на наиболее ранних этапах строительства.
Одновременно со снижением вакансии меняется и структура спроса: часть компаний рассматривают покупку офисов как альтернативу аренде, стремясь зафиксировать расходы на длительный срок. Однако не все готовы тратить значительные суммы на покупку и ремонт. Высокий уровень заполняемости и значительный объем предварительных контрактов подтверждают, что спрос на аренду остается устойчивым и экономически привлекательным, следует из обзора, подготовленного «РБК Исследования рынков».
Крупнейшие игроки рынка офисной недвижимости по объему сдаваемой в аренду недвижимости, 2025 год, кв. м
| Девелопер | Ключевые бизнес-центры | Общая площадь сдаваемой в аренду недвижимости по итогам 2025 года, кв. м |
|---|---|---|
| O1 Properties | «Кругозор», «ЛеФорт», iCube, «Легенда Цветного» | 662 600 |
| Comcity | Comcity | 289 000 |
| «Галс-Девелопмент» | «Искра-Парк», «Даниловский форт», «Невская Ратуша» (корпуса 3-6) | 210 664 |
| Metrika Investments | Neva Towers | 120 333 |
| «Прогород» | Slava | 66 000 |
От Токио до Остина: примеры дисбаланса вакансии
Как и в случае с обеспеченностью офисами на душу работающего населения, оптимальные показатели вакансии разнятся в зависимости от конкретного города и региона. Однако в последние годы на мировом рынке появилось два универсальных и весьма показательных примера того, как перекос в сторону недостатка или избытка новых бизнес-центров может негативно сказаться на городе и его бизнес-игроках.
Примером такого дефицита площадей стала столица Японии. По оценке Colliers, к концу 2025 года в Токио возникла острая нехватка офисных проектов класса А: уровень вакансии в них снизился до 1,3%. В четвертом квартале прошлого года на рынок вышло всего 16,9 тыс. кв. м офисных проектов при поглощении в 48,3 тыс. кв. м.
Аналитики Colliers отмечают, что экономическое положение Японии стабильно. В последнее время в стране заметно выросли доходы коммерческих компаний, что позволило бизнесу масштабироваться и расширять свой штат. На этом фоне в Токио сформировались условия для повышенной конкуренции работодателей за таланты. При этом именно качество офиса, его расположение и инфраструктура часто становятся для потенциальных сотрудников важными факторами выбора рабочего места. Спрос на офисы класса А в престижных локациях Токио растет, а объемы предложения не увеличиваются. В результате в японской столице фиксируют агрессивный рост ставок, что часто не позволяет бизнесу переехать в более удобное и статусное пространство.
Обратная ситуация произошла в крупном деловом центре США — городе Остин, штат Техас. На протяжении последних 15 лет Остин служит магнитом для бизнеса, сюда переезжают крупные технологические компании, которым нравятся низкие налоги и лояльное регулирование в Техасе. В последнее время появилось немало сообщений о перенасыщении офисного рынка города. Так, в четвертом квартале 2025 года вакансия составила 20,4%.
Однако местные брокеры и аналитики не спешат делать негативные прогнозы, а девелоперы — тормозить строительство: за прошлый год в Остине ввели в эксплуатацию 9,5 млн кв. футов (882,5 тыс. кв. м) новых бизнес-центров. По мнению экспертов, проблемой рынка стал не избыток офисных зданий, а недостаток разнообразия объектов. Так, бизнес, который перевозит свою штаб-квартиру в Остин, часто просто не может подобрать подходящий по размерам и конфигурации проект. В результате на рынке формируется парадоксальная ситуация: офисов много, при этом компаниям негде разместиться.
Примеры Токио и Остина доказывают, что значительно более опасной для рынка проблемой, чем избыток бизнес-центров, оказывается их несоответствие потребностям бизнеса и, как следствие, дисбаланс вакансии. В Токио это нехватка престижных проектов для талантливых специалистов, в Остине — избыток однотипных площадей в сочетании с нехваткой других. При этом бизнес из разных штатов США продолжает стремиться в Техас: только в 2026 году о переезде объявил знаменитый производитель спецтехники Caterpillar, а ранее в этот штат перевел свои бизнесы Илон Маск.
Что не так с устаревшим фондом
Важная проблема московского офисного рынка, которая также может привести к некорректной оценке обеспеченности города бизнес-центрами, — наличие устаревшего фонда. Речь идет о зданиях, построенных в советское время или в 1990-х годах, которые не соответствуют запросам современных компаний. В Whitewill отметили, что в Москве на сегодняшний день доля таких устаревших офисов составляет около 30%.
«Устаревшие офисы — это административные здания класса С или даже В с недостаточной мощностью инженерных систем, из-за чего на этих площадях крайне сложно организовать комфортную работу», — описала подобные проекты Анна Трушкина в разговоре с «РБК Недвижимостью».
По ее словам, велик разрыв в стоимости аренды между устаревшими офисами и новыми качественными помещениями класса А — цена может отличаться в три—пять раз. «Например, в административном здании в районе шоссе Энтузиастов ставка аренды примерно равна 20 тыс. руб. за квадратный метр в год, в то время как в БЦ «Белая площадь» или «Москва-Сити» она может составлять 100 тыс. руб. за квадратный метр. Это с учетом налогов и операционных расходов, которые тоже оплачивает арендатор», — отметила Анна Трушкина.
Из-за обилия несовременных бизнес-центров компаниям приходится выбирать между двумя неудовлетворительными вариантами. Первый — остаться в неудобном пространстве, где нет необходимых коммуникаций и инфраструктуры, мириться с дискомфортом и терять потенциальных сотрудников, которые могут не согласиться работать в таких условиях. Второй — оплачивать дорогую аренду.
Александр Богданов, исполнительный директор Remain
«В Москве фиксируется высокий уровень арендных ставок на готовые офисные помещения, в особенности в современных зданиях класса А. С учетом дефицита, в том числе доступного по стоимости предложения, компании часто принимают решение о продлении [аренды] текущих помещений, в некоторых случаях даже за счет отказа от части занимаемых площадей, так как переезд и отделка нового офиса под свои нужды могут выйти дороже».
Судя по опыту Токио, чем меньше бизнес-центров класса А возводят в столице, тем больше вероятность агрессивного роста арендной ставки. Особенно для таких крупных развивающихся экономик, как японская или российская. В то же время, согласно законам рынка, увеличение объемов предложения должно привести к снижению и дальнейшей стабилизации цен. Благодаря этому бизнес сможет переехать из устаревшего фонда в новые объекты, не расходуя целое состояние на арендную плату.
Кроме того, офис в современном бизнес-центре становится не просто активом, а элементом статуса компании и частью ее корпоративной культуры. Современные HR-директора понимают, что рабочее место не ограничивается пространством кабинета — это целая среда, которая может как мотивировать сотрудника на большие свершения, так и подавлять.
Татьяна Долякова, директор кадрового агентства ProPersonnel
«Сегодня бизнес формирует более сложный запрос к офисной среде — речь не просто о квадратных метрах, а о качестве пространства и его функциональности. Помимо базовых характеристик, компаниям важны гибкие планировочные решения и наличие дополнительных зон для неформального общения и отдыха. Офис становится местом, куда приходят не только работать, но и за живым взаимодействием, обменом идеями и ощущением вовлеченности, которые сложно воспроизвести в удаленном формате. Не менее важно, чтобы рабочее пространство вдохновляло. Оно должно быть продуманным, комфортным, креативным, с вниманием к деталям и визуальной эстетике, чтобы пребывание здесь приносило удовольствие и стимулировало продуктивность».
Качества современного бизнес-центра
- Удобное расположение недалеко от транспортных путей: автомобильных магистралей, станций метро, остановок общественного транспорта.
- Современные инженерные решения, включая системы климат-контроля и безопасности.
- Гибкие офисные пространства разной нарезки, которые позволяют разместить как крупные, так и малые коллективы и модифицировать помещения под нужды конкретной компании.
- Наличие зон отдыха: места для прогулок у бизнес-центра, общественные террасы с видами на город.
- Обширная коммерческая инфраструктура, закрывающая потребности сотрудников: кафе и рестораны, фитнес-центры и салоны красоты, магазины.
Что помогает рынку развиваться
Сложно представить ситуацию, в которой столица России перестанет быть ее главным деловым и экономическим центром. Хотя офисные проекты высокого класса всё чаще возводят в других городах страны, именно в Москве сосредоточены основные мощности — деловые и девелоперские.
Анна Трушкина, руководитель офисного департамента Whitewill
«Москва — центр деловой активности. Мы общаемся с региональными инвесторами и понимаем, что покупательная способность в сегменте офисной недвижимости в основном направлена на Москву и частично на Санкт-Петербург. В других городах рынок офисов покрывает местный спрос, но объекты непривлекательны для инвестиций. Так сложилось, что в столице расположены крупные штаб-квартиры и бизнес, а средние компании тяготеют к корпорациям, чтобы работать в совместных проектах».
Российский бизнес демонстрирует высокую устойчивость и продолжает развиваться, особенно в таких перспективных секторах, как информационные технологии, телеком, финансы и торговля. Компании из этих отраслей нуждаются в качественных офисах и вряд ли согласятся на меньшее, например на переезд в устаревший фонд или другой город. Все это говорит о том, что текущим показателям строительства будет невероятно сложно удовлетворить спрос, который возникнет через 5, 10 или 15 лет. При этом именно такие сроки требуются для формирования деловых кластеров, отметили в CMWP.
Юлия Токарева, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP
«Процесс формирования деловых кластеров очень длительный. Если мы посмотрим на рынок офисной недвижимости Москвы, который, по сути, в профессиональном формате существует порядка 20 лет, то развитие новых деловых районов идет очень долго, порядка 10–15, а то и 20 лет, когда мы видим расширение либо появление новых деловых хабов».
Причиной создания целых кластеров, где соседствуют офисные проекты и жилые дома, стали крупные государственные инициативы, такие как программы комплексного развития территорий (КРТ) и стимулирования создания мест приложения труда (МПТ). Благодаря им в ближайшие годы столица может получить офисные пространства высокого класса, которые будут востребованы в долгосрочной перспективе. Причем такие кластеры не только обновляют городскую среду, но и позволяют снизить уровень маятниковой миграции — районы становятся самодостаточными, и сотрудникам не требуется ежедневно ездить в центр Москвы.
Григорий Арзаманов, руководитель отдела аналитики CM International
«Появление проектов со смешанным использованием в зоне КРТ — это суть КРТ по его определению. Градостроительная отрасль давно поняла, что отдельные узкоспециализированные жилые зоны не принесут их жителям ничего, кроме зависимости от более развитого центра. Мы стараемся также отходить от модели спальных районов, когда человек находится в постоянной маятниковой миграции между жильем и работой».
Благодаря политике города по децентрализации новые бизнес-хабы с современными деловыми центрами появляются за пределами ТТК. Показательный пример — кластер «Южный порт», где формируется полноценная городская среда с жилыми домами, социальной инфраструктурой, общественными пространствами и самой протяженной набережной в городе. Общая площадь редевелопмента в районе Южного порта превышает 6,4 млн кв. м земли. Сейчас здесь реализуется около 7,4 млн кв. м недвижимости, из них 4,4 млн кв. м — жилье, еще 1,6 млн кв. м — объекты делового и общественного назначения, 0,26 млн кв. м — социальные объекты, 0,25 млн кв. м — озеленение. Одним из первых офисных проектов в локации, получивших разрешение на строительство, стал бизнес-центр класса А «Адмирал» от «Галс-Девелопмент».
Появление новых качественных проектов, и тем более такого масштаба, было бы невозможно без льгот, которые получают застройщики. Так, в рамках программы МПТ инвесторы освобождаются от платы за изменение вида разрешенного пользования. В результате финансовая нагрузка на девелоперов снижается, что позволяет им инвестировать в качество продукта, а бизнесу — получать современные пространства. При этом недостаточные объемы такого строительства способны в будущем привести к коллапсу рынка и ситуации, при которой арендные ставки агрессивно увеличатся, тем самым мешая бизнесу — локомотиву экономики страны — расти и развиваться. Мировой опыт показал: слишком много офисов не бывает, даже если так кажется на первый взгляд.