Аренды или покупка: что выгоднее в мегаполисах в 2026 году
Соотношение финансовой выгоды между покупкой и арендой жилья в крупнейших российских городах изменилось, выяснила «РБК-Недвижимость». Если год назад покупка была предпочтительнее аренды в 12 из имеющихся в России 16 городов-миллионников, то к маю 2026 года количество таких городов сократилось до семи.
Более того, если раньше не было ни одного миллионника, где аренда предпочтительнее покупки, то теперь такой город есть. Это следует из индекса price-to-rent, который рассчитала редакция по данным федерального агентства недвижимости «Этажи». Расчеты сделаны для однокомнатных квартир площадью 37 кв. м.
Что такое индекс price-to-rent
Индекс price-to-rent — это соотношение стоимости квартиры на вторичном рынке к годовым расходам на аренду жилья тех же габаритов.
- Если значение индекса меньше 15, считается, что покупка квартиры выгоднее аренды.
- Если значение индекса больше 20, жилье стоит снимать, а не приобретать в собственность.
- Промежуточные значения индекса (от 15 до 20) означают, что, как правило, жилье предпочтительнее снимать. Однако однозначной рекомендации «не покупать» в этом интервале не дается.
В российских реалиях рекомендации индекса не строгие, предупреждают эксперты. Они не учитывают затраты, которые возникают при покупке жилья в ипотеку.
Где снимать однушку выгоднее, чем покупать
К маю 2026 года единственным в России миллионником, где снимать однокомнатную квартиру выгоднее, чем покупать, оказался Нижний Новгород. Лишь в нем индекс price-to-rent превышает 20 (выше этого значения дается рекомендация «снимать») и составляет 20,20, подсчитала «РБК-Недвижимость».
Еще в ноябре 2025 года индекс там составлял 15,15. Это было самое маленькое значение среди всех милионников, расположенных в зоне неоднозначных рекомендаций. К тому же оно находилось очень близко к 15, ниже которого жилье рекомендуется покупать.
Примерно те же значения индекса были и год назад, однако теперь ситуация в этом городе радикально изменилась. Основных причин две:
- однушки за последние шесть месяцев в Нижнем Новгороде подорожали на 16%, до средних 7,3 млн руб. за квартиру, по данным «Этажей»;
- а цены на аренду жилья аналогичных габаритов снизились на 13%, до 30,1 тыс. руб. в месяц.
Где покупка жилья предпочтительнее аренды
В зоне, где индекс price-to-rent ниже 15 (то есть покупка жилья выгоднее аренды), сейчас находятся семь мегаполисов:
- Самара со значение 14,77;
- Екатеринбург — 14,34;
- Пермь — 14,32;
- Омск — 13,94;
- Красноярск — 13,33;
- Челябинск — 13,05;
- Новосибирск — 12,57.
Полгода назад в аналогичный список еще входили Краснодар и Ростов-на-Дону, однако тогда в нем не было Самары и Омска. А год назад помимо всех городов, что сейчас попадают в зону рекомендаций «покупать», также входили еще пять городов — Воронеж, Уфа, Краснодар, Волгоград и Ростов-на-Дону.
Причина изменений та же: недвижимость дорожает, а ее аренда дешевеет, хотя по мегаполисам в среднем динамика значительно ниже, чем в Нижнем Новгороде. Так, по всем миллионникам за год однушки подорожали на 4%, до более чем 5,4 млн руб. за квартиру. А аренда подешевела на 3%, до 31,1 тыс. руб. в месяц.
Зона неопределенных рекомендаций
В зону индекса price-to-rent в диапазоне 15–20 (где нельзя дать однозначной рекомендации, покупать жилье или снимать) сейчас попадает восемь мегаполисов. Это Казань, Санкт-Петербург, Москва, Воронеж, Уфа, Краснодар, Волгоград и Ростов-на-Дону.
За полгода число таких городов уменьшилось — Нижний Новгород перешел в другую зону. Однако за год их количество выросло ровно вдвое — мае 2025 года в эту зону входило лишь четыре города. Рост наблюдается и за полтора года.
Примечательно, что еще полгода назад (как и год назад, и полтора года назад) ни у одного из городов, попадающих в зону неоднозначных рекомендаций, индекс price-to-rent не превышал 17,5, то есть не выходил за середину диапазона неопределенности и не приближался к зоне, где жилье рекомендуется снимать, а не покупать.
Сейчас таких мегаполисов три, причем все они — крупнейшие миллионники России с самым дорогим жильем. Это:
- Казань с индексом price-to-rent 19,10, где однокомнатная квартира на вторичном рынке стоит 7,7 млн руб.;
- Санкт-Петербург с показателем 18,47 и ценой 9 млн руб. за однушку;
- Москва, где индекс составляет 17,85, а средняя стоимость 37-метровой квартиры — 14,3 млн руб.
Для сравнения: год назад индекс price-to-rent в Казани составлял 15,59, а Санкт-Петербурге — 16,47, а в Москве — 15,91. Таким образом, ценовая ситуация в крупнейших мегаполисах движется к такой, при которой снимать жилье в них будет выгоднее, чем покупать.
Затраты на жилье в мегаполисах в 2026 году
| Мегаполис | Стоимость однокомнатной квартиры в 37 кв. м, млн руб. | Цена долгосрочной аренды аналогичного жилья, тыс. руб. в месяц |
|---|---|---|
| Москва | 14,3 | 66,9 |
| Санкт-Петербург | 9,0 | 40,6 |
| Казань | 7,7 | 33,5 |
| Нижний Новгород | 7,3 | 30,1 |
| Екатеринбург | 5,6 | 32,4 |
| Новосибирск | 5,0 | 33,1 |
| Ростов-на-Дону | 5,0 | 28,0 |
| Уфа | 5,0 | 26,3 |
| Красноярск | 4,9 | 30,4 |
| Самара | 4,9 | 27,5 |
| Пермь | 4,8 | 28,1 |
| Краснодар | 4,8 | 26,3 |
| Воронеж | 4,4 | 22,1 |
| Волгоград | 4,3 | 23,8 |
| Омск | 4,2 | 25,2 |
| Челябинск | 3,9 | 25,1 |
| ПО ВСЕМ В СРЕДНЕМ | 5,4 | 31,1 |
Источник: «РБК-Недвижимость» по данным «Этажей»
Тренд в пользу аренды будет только набирать обороты
Александр Иванов, ведущий аналитик «Этажей»:
— За год объем предложения на рынке аренды показал рост в пределах 30–40%. На него вышли как инвестиционные квартиры, так и те, которые находятся в процессе длительной продажи на вторичном рынке из-за относительно дорогой ипотеки и ограниченного спроса. Также собственники выставили в аренду и те квартиры, которые были куплены по семейной ипотеке на волне ее новых ограничений в уже готовых домах.
С одной стороны, это исключило дефицит бюджетных вариантов жилья, который отмечался на протяжение последних двух-трех лет. С другой, обострило конкуренцию между собственниками. В итоге средние ставки аренды пошли вниз, в то время как средняя цена квадратного метра продолжила расти, пусть и более умеренными темпами, чем в прошлые годы.
В среднесрочной перспективе тренд в пользу аренды будет только набирать обороты. И причины здесь две:
- с одной стороны — растущий объем предложения съемного жилья,
- с другой — восстанавливавшийся спрос и сокращающийся дисконт при продаже.
