Превзойти депозиты: в какую недвижимость инвестировать в 2026 году
К середине 2026 года доходность вложений в разные виды недвижимости отличается в 2–4 раза. При этом доходность почти всех сегментов недвижимости выше ставок по депозитам. Исключение составляет лишь один сегмент, однако инвестируют и в него.
Вместе с опрошенными «РБК Недвижимостью» экспертами рассказываем, в какую именно недвижимость выгоднее всего вкладываться в 2026 году и какие стратегии инвестирования лучше выбрать для того или иного сегмента.
Какой сейчас курс? Куда движется финансовая система и что нужно об этом знать, чтобы правильно распоряжаться своими деньгами? Как выбрать инструменты для инвестиций, собрать портфель и оценить риски? На эти вопросы РБК на всех площадках будет отвечать вместе с экспертами с 22 июня по 5 июля в рамках проекта «Какой курс?». Многих из них вы можете увидеть лично на главном инвестиционном событии — «Инвест Викенде» РБК 27 июня.
Билеты на событие по ссылке.
- Складская недвижимость
- Офисная недвижимость
- Торговая недвижимость
- Жилая недвижимость
- Стратегии инвестирования в недвижимость в 2026 году
Склады — лидеры по доходности в 2026 году
Как инвестиционный актив именно складская недвижимость на сегодняшний день является самой устойчивой и предсказуемой, утверждают эксперты. В 2026 году доходность вложений в нее — самая высокая среди всех прочих сегментов недвижимости. По консолидированным оценкам экспертов инвестиционной компании PARUS Asset Management, а также консалтинговых компаний IBC Real Estate и NF Group, она составляет 14–16% годовых.
Как поясняет член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян, главный плюс складской недвижимости — в возможности в дальнейшем сдать ее в аренду крупным игрокам рынка и на длительные сроки. Это снижает операционные риски и делает денежный поток от возврата инвестиций более устойчивым к рыночным колебаниям, уточняет он.
Средний срок окупаемости складской недвижимости при сдаче в аренду сейчас составляет 7–9 лет, поясняют в PARUS Asset Management. В 2026-м это минимум среди всех сегментов недвижимости.
Сравнение частных инвестиций в недвижимость и депозиты в 2026 году
| Объект инвестиций | Доходность вложений, % годовых | Срок окупаемости, лет |
|---|---|---|
| Склады | 14–16 | 7–9 |
| Офисы | 13–15 | 8–10 |
| Торговая недвижимость | 12–14 | 8–10 |
| Банковские депозиты | 12,86 | - |
| Жилье | 4–6 | 15–25 |
Источник: «РБК Недвижимость» по данным IBC Real Estate, NF Group, PARUS Asset Management и Центробанка России
Офисы — вторые по уровню доходности
На втором месте по уровню доходности, по оценке NF Group, в 2026 году находится офисная недвижимость с показателем 13–15% годовых.
Как поясняют эксперты, сейчас существует два основных подхода к покупке офиса как объекта инвестиций:
- традиционный, при котором, как правило, приобретается этаж (или даже целое офисное здание), который затем сдается в аренду едиными объектом. В этом сегменте стабильный доход инвестору приносят бизнес-центры класса А и В+ с гарантированным арендным потоком. Партнер компании NF Group Марина Малахатько поясняет, что при таких инвестициях наиболее важны качество офисного здания, его локация и ликвидность;
- новые варианты, которые активно развиваются в последние 2–3 года. По словам Казаряна, речь о ситуациях, при которых один офисный блок в строящемся бизнес-центре нарезается на несколько небольших помещений (сделать это может как застройщик, так и сам инвестор). Такие помещения в дальнейшем проще сдать в аренду. Минимальный бюджет входа при таком инвестировании составляет 30–35 млн руб., что позволяет на этапе строительства приобрести офис площадью 60–70 кв. м в качественном бизнес-центре класса А, уточняет он.
Уже рост строительной готовности будет приносить инвестору доход, хотя основная инвестиционная привлекательность формируется за счет сдачи офисов в аренду. Средний срок их окупаемости составит 8–10 лет, оценивают в IBC Real Estate.
Торговая недвижимость — самый волатильный сегмент
По уровню доходности торговая недвижимость в 2026 году лишь немного уступает офисной. Средний показатель в этом сегменте — 12–14% годовых, оценивают в IBC Real Estate. В то же время, по словам экспертов, именно торговая недвижимость в 2026 году наиболее волатильный сегмент для инвестирования в коммерческую недвижимости. Это связано со снижением покупательской активности (особенно в традиционном офлайн-формате торговли), что влияет на обороты арендаторов и арендный доход собственников недвижимости.
Но есть способы снизить неопределенность, выбирая конкретные форматы торговых объектов. В 2026 году это:
- ТРЦ — крупные комплексы с большой развлекательной составляющей. Такая концепция способствует росту посещаемости и, как следствие, росту доходности, поясняет руководитель аналитического центра инвестиционной компании PARUS Asset Management Елена Михайлова;
- небольшие районные торговые центры с концепцией, которая называется «15-минутный город». Это новый перспективный сегмент торговой недвижимости. Он набирает популярность у посетителей, поэтому доходность от вложения в такие объекты может быть выше, чем в крупных ТЦ, уточняет Казарян.
Что касается сроков окупаемости торговой недвижимости, то, по данным IBC Real Estate, сейчас они в среднем составляют 8–10 лет — как и у офисной недвижимости.
Жилье — аутсайдер, но популярный у инвесторов
По данным NF Group, в 2026 году доходность вложений в жилую недвижимость составляет лишь 4–6% годовых. Это значительно ниже доходности в любую коммерческую недвижимость. Жилье — единственный формат недвижимости, доходность вложений в который значительно меньше ставок по банковским депозитам. На середину июня, по данным Центробанка, максимальные ставки в топ-10 банков составляют 12,86% годовых. То есть инвестиции в жилье сейчас в 2–3 раза менее доходны, чем вложения в депозиты.
Однако, несмотря на низкую доходность, именно жилье является наиболее понятным и доступным продуктом для розничных инвесторов в недвижимость, говорит Казарян и поясняет: это связано в том числе и с тем, что именно для жилья характерен большой объем предложения с различными порогами входа, а само жилье по-прежнему воспринимается как стабильный актив.
При этом доходность инвестиций в жилье сейчас почти вдвое отличается в зависимости от конкретного сегмента жилой недвижимости. Чем сегмент выше, тем выше и доходность и наоборот. Так, по данным NF Group, средняя доходность в 2026 году составляет:
- для элитного жилья — 7% годовых;
- для жилья премиум-класса — 5,5–6%;
- для жилья бизнес-класса — около 5%;
- для жилья комфорт-класса — 4%.
При этом окупятся вложения в жилье за 15–25 лет, что является максимальным показателем среди инвестиций в любые сегменты недвижимости, уточняют в PARUS Asset Management.
Три способа получать доход от инвестирования в недвижимость
1. Купил — потом продал
Такой вариант, по словам экспертов, характерен в большей части для строящихся проектов. Особенно это касается элитного жилья и качественных офисов, стоимость которых активно увеличивается по мере роста строительной готовности. Такой же вариант можно применить для объектов реконструкции, особенно если их удастся приобрети по цене ниже рыночной.
2. Купил — сдал в аренду
Такой вариант позволяет получить долгосрочный пассивный доход — на десять лет и более. В отличие от банковских депозитов такие инвестиции лучше защищены от инфляции, утверждают эксперты. Сегодня такие инвестиции лучше подходят для вложений во все виды коммерческой недвижимости: как источник регулярного арендного дохода они выглядят привлекательнее даже элитного жилья.
3. Купил — сдал в аренду — потом продал
Такое решение является симбиозом первых двух вариантов вложений. Здесь инвестор зарабатывает и на доходе от сдачи в аренду, и на приросте стоимости самого недвижимого актива. Этот вариант наиболее распространен у инвесторов, которые приобретают крупные проекты, в том числе с банковским финансированием. Типичный пример — это качественный объект коммерческой недвижимости (складской комплекс, бизнес-центр или торговый центр), который сдан в аренду на долгий срок. Такой объект продают в среднем через 5–10 лет после сделанных в него инвестиций.
