Как не купить квартиру с «вечными жильцами». Разъяснение нотариусов
Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой — это не только проверка всех ее нынешних владельцев и переходов прав собственности на недвижимость. Это еще и выявление тех, кто имеет право бессрочного или временного пользования квартирой. Если такой проверки не сделать, то вместе с квартирой можно «приобрести» еще и соседей по жилью. При этом узнать о такой «добавке» к продаваемой квартире из одной только выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) возможно далеко не всегда.
О том, кто именно из не являющихся собственниками жилья сохранит право проживать в квартире даже после ее продажи, а также о том, как все-таки заранее выявить таких лиц, рассказали в Федеральной нотариальной палате (ФНП).
Право пожизненного проживания в квартире
Правом пожизненного проживания в квартире, вне зависимости от переходов права собственности на нее, обладают сразу ряд лиц. Как уточняют в ФНП:
- если квартира была приватизирована — это те, кто обладал правом на приватизацию, но отказался от нее в пользу других членов своей семьи. Они не только сохраняют право бессрочного пользования жильем, но и могут прописать в нем своих несовершеннолетних детей;
- если это кооперативная квартира — это все, кто на момент полной выплаты паевого взноса проживал в ней и был внесен в ордер на жилье;
- если квартира была передана по договору пожизненной ренты — это рентополучатель. Причем он имеет право не только проживать в квартире, но и может заблокировать сделку по ее дальнейшей перепродаже: без его согласия провести эту процедуру не получится, предупреждают нотариусы.
Кроме того, аналогичная ситуация может сложиться:
- если квартира подарена с правом пожизненного проживания, пользоваться ею может тот, за кем оставлено это право;
- если квартира получена по завещанию, но в нем оговаривалось, что пользоваться жильем после смерти наследодателя может кто-то еще, помимо наследников.
Также право проживания сохраняется у тех, кто находится в местах лишения свободы, на принудительных работах, в длительной командировке, учится в другой стране или проходит военную службу. «Они имеют право вернуться жить в квартиру, из которой «выбыли» по озвученным причинам. Также по суду свои права на проживание может восстановить человек, который был признан пропавшим без вести, но нашелся», — поясняют нотариусы.
Можно ли узнать о жильцах-несобственниках из ЕГРН
Из всех вышеперечисленных случаев в выписке из ЕГРН в обязательном порядке будут значиться лишь те, кто заключил договор пожизненной ренты.
Правда, с сентября 2025 года заработал закон, позволяющий внести в ЕГРН сведения о жильцах приватизированных и кооперативных квартир, имеющих право проживания. Но это лишь возможность, а не обязанность, уточняют в ФНС.
«Данные появляются не автоматически сами по себе, а по заявлению владельца жилья и членов его семьи (в том числе бывших) или по решению суда. Поэтому только на выписку из ЕГРН здесь ориентироваться не стоит», — поясняют нотариусы.
Как проверить наличие имеющих право на проживание в квартире
Чтобы проверить, существуют ли люди, которые и после продажи квартиры сохранят право проживания в ней, недостаточно изучить выписку из ЕГРН и адресную справку, в которой указаны все зарегистрированные в жилье на данный момент, предупреждают в ФНП. Чтобы снять риски полностью или хотя бы свести их к минимуму, нужно проанализировать множество сведений из самых разных источников. Помочь здесь может совокупный анализ сразу нескольких документов из списка:
- договор приватизации и приватизационное досье;
- документы на кооперативную квартиру;
- договор дарения (особенно если он оформлялся еще в те времена, когда это можно было делать без обязательного участия нотариусов);
- копия лицевого счета или домовой книги;
- архивная выписка о тех, кто ранее был прописан в квартире, — чтобы, например, сопоставить с данными о тех, кто участвовал в приватизации или проживал в кооперативной квартире;
- завещание;
- и другое.
Помимо глубокого анализа этих документов нотариусы настоятельно рекомендуют включить в договор купли-продажи заверения продавца об отсутствии лиц, которые по закону сохраняют право пользоваться жильем после продажи.
«Если заверения, под которыми подписался один из участников, окажутся недостоверными, он обязан будет возместить второй стороне причиненные этим убытки или заплатить неустойку. Кроме того, пострадавшая сторона сможет требовать отмены договора», — уточняют в ФНС.
Право временного проживания в квартире
Помимо «вечных» жильцов, в проданной квартире могут оказаться и временные соседи — те, кто ранее арендовал эту недвижимость. Дело в том, что переход права собственности на недвижимость не прекращает автоматически действия договора найма или аренды, предупреждают нотариусы.
При этом если жилье было арендовано менее чем на год (а в большинстве случаев так и происходит), собственник не обязан регистрировать договор в Росреестре. Соответственно, сведения об арендаторе не появится в ЕГРН и узнать о них из выписки из реестра будет невозможно. Поэтому убедиться, что такого договора нет, покупателю придется каким-то другим способом.
Если это не сделать, а арендатор в купленной квартире все же окажется, новому собственнику придется либо ждать, пока срок договора найма истечет, либо самостоятельно договариваться с арендатором. А до этого момента тот будет оставаться временным жильцом.
В начале 2026 года нотариусы рассказали о неочевидных возможностях завещания. В завещании можно указать основных и запасных наследников, а также обязать наследников выполнить определенные действия. Например, заботиться о домашнем животном, которое осталось в наследуемой квартире.
