Когда ипотека в России будет под 10%: прогноз «Дом.РФ» и «Эксперт РА»
Чтобы ставки по ипотеке опустились до 10%, ключевая ставка должна быть не более 8%. Исходя из базового сценария ЦБ, произойти это может не раньше 2028 года. Такой прогноз «РБК Недвижимости» дали в аналитическом центре «Дом.РФ».
Согласно прошлому прогнозу «Дом.РФ», ставки по рыночной ипотеке, исходя из траектории снижения ключевой, могли опуститься до 10% уже в 2027 году. Однако с учетом наблюдаемой динамики снижения ключевой ставки, от уровня которой напрямую зависят рыночные ставки, этот прогноз скорректирован.
10% — психологический рубеж
В «Дом.РФ» пояснили, что ипотека под 10% воспринимается покупателями жилья как психологический рубеж. Причем, согласно маркетинговым исследованиям, даже ставка 9,9% воспринимается заметно привлекательнее, чем под 10%. Хотя разница практически незаметна, добавили там.
«Для снижения ипотечных ставок примерно до 10% ключевая ставка должна опуститься к уровню не более 8%. Согласно действующему июльскому прогнозу Банка России, средняя ключевая ставка составит 10,5–12,5% в 2027 году, 8–9% в 2028 году и 7,5–8,5% в 2029 году. Поэтому в базовом сценарии рыночную ипотеку под 10% следует ожидать не ранее 2028 года», — рассказали «РБК Недвижимости» в «Дом.РФ».
Аналитики «Эксперт РА» более сдержаны в своем прогнозе относительно ставки по ипотеке в 10%. «Ставки по рыночной ипотеке на уровне 10% можно ожидать при снижении ключевой ставки до 8% и ниже, что маловероятно в обозримом будущем с учетом текущей траектории ее движения. По нашим ожиданиям, это горизонт двух с половиной — трех лет», — рассказала «РБК Недвижимости» директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
Однако, по ее словам, даже при снижении ключевой ставки ниже 8% проценты по ипотеке могут оставаться выше 10%. «Это возможно, если будут сохранены макропруденциальные лимиты и жесткие подходы банков к оценке потенциальных заемщиков», — уточнила аналитик.
Сильный импульс для вторички
Снижение рыночной ставки до 10% даст рынку значительно более сильный импульс, поскольку будет реализован отложенный спрос, считают в «Дом.РФ». «При одинаковой сумме и сроке кредита ежемесячный платеж по ипотеке на 20 лет уменьшится примерно на 40%. Это позволит вернуться на рынок части домохозяйств, которые сейчас не проходят по уровню доходов либо считают обслуживание кредита слишком дорогим», — пояснили в институте жилищного развития.
Там полагают, что основным бенефициаром от снижения ставок станет вторичный рынок. «Спрос на готовое жилье будет восстанавливаться быстрее, что приведет к ускорению роста цен», — добавили в «Дом.РФ».
Рост спроса на рыночную ипотеку на фоне снижения ставок уже наблюдается. Так, по оценкам «Дом.РФ», по итогам первого полугодия, на которое пришлось снижение ставок, выдача рыночной ипотеки выросла в два раза по количеству и почти в три раза в деньгах. Большая часть прироста пришлась на вторичный рынок — его доля в структуре выдачи по объему выросла с 39 до 54%. «Пока потенциал восстановления реализован лишь частично. С середины лета ставки замерли на уровне около 18,7%. При таком уровне ежемесячный платеж остается высоким, поэтому значительная часть потенциальных заемщиков продолжает откладывать покупку», — добавили в институте жилищного развития.
Что будет с ипотечными ставками до конца года
При этом до конца 2026 года снижение ставок по рыночной ипотеке не предвидится, считают опрошенные редакцией аналитики. «Ставки к концу 2026 года, по нашим ожиданиям, будут находиться примерно на текущем уровне. Существенных изменений ожидать не стоит, в том числе ввиду отсутствия предпосылок к ощутимому снижению ключевой ставки в краткосрочной перспективе и сохранения достаточно высокой стоимости ресурсной базы», — поделилась с «РБК Недвижимостью» своим прогнозом старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Похожий прогноз дали аналитики «Эксперт РА». «До конца 2026 года средние ставки по ипотеке, вероятно, останутся примерно на текущем уровне (выше 18%)», — сказала Екатерина Щурихина. «Даже если регулятор возобновит снижение ключевой ставки на ближайших заседаниях, строгие риск-политики банков к оценке заемщиков и действующие макропруденциальные лимиты будут сдерживать снижение стоимости ипотеки», — уточнила эксперт.
23 октября состоится заседание совета директоров Банка России по денежно-кредитной политике, где также будут даны комментарии по среднесрочному прогнозу. Сейчас ключевая ставка составляет 14% годовых.
