Стратегии для собственников недвижимости: как не потерять деньги в кризис

Фото: YAY\TASS

Эксперты рассказали «РБК-Недвижимости», как не потерять деньги при вложении в столичную недвижимость.

Чтобы не совершить серьезную ошибку при вложениях в недвижимость, в экономические кризисы лучше не паниковать и не делать резких движений, рекомендует председатель совета директоров риелторской компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Многие в 2014 году бросились покупать все, на что хватало средств, в итоге приобрели не самые ликвидные объекты, которые потом продавали по тем же ценам, а иногда и дешевле, вспоминает эксперт.

Долгосрочная перспектива сегодня туманна, риелторы рекомендуют воздержаться «от инвестиционных покупок на будущее, если нет планов заработать сегодня». «Так как рынок недвижимости реагирует не так быстро, как, например, фондовый, ответной реакции можно прождать три – шесть месяцев, а за это время не исключены коррекция и обратный отскок курса рубля, поэтому в моменте лучше придерживаться стратегии выборочного инвестирования — то есть покупать качественные активы по адекватной цене», — поясняет партнер Colliers International Владимир Сергунин.

«Фундаментально московская недвижимость в целом вряд ли недооценена. Также надо помнить, что вложения в недвижимость — долгосрочные. И даже если квартира покупается в инвестиционных целях, надо обращаться к жизненному опыту и задавать себе вопрос, хочу ли я жить в этой квартире и в этом районе», — советует руководитель департамента исследований, партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов.

Россияне, которые хранили сбережения в валюте, всегда выигрывали на разнице курсов в кризис. Российская жилая недвижимость после 2008 года стала номинироваться в российской валюте, а в 2015-м и коммерческая недвижимость перешла на рубли. Сегодня россияне со сбережениями в валюте могут зафиксировать прибыль, у них открывается больше возможностей для вложения в недвижимость.

В прежние кризисные периоды инвесторы в жилье всегда становились более активными, особенно те, кто хранил сбережения в валюте. «Нынешняя ситуация не станет исключением, и здесь нет ничего удивительного — в большинстве своем граждане мало разбираются в акциях и ценных бумагах, при этом недвижимость является для них понятным и надежным инструментом сохранения и приумножения средств, даже если вложения в нее окупаются не столь быстро и продуктивно», — поясняет Доброхотова.

В то же время риелторы не рекомендуют откладывать задуманное: если есть потребность и намерение продать — продавайте, решили покупать — покупайте. «По возможности подбирайте ликвидные объекты, которые потом сможете реализовать не по номиналу, а с прибылью. Например, в случае приобретения квартиры с целью сохранения средств вместо одной просторной трешки лучше купить две однушки — и сдача в аренду, и последующая продажа двух однокомнатных будет однозначно выгоднее, чем сдача и продажа трехкомнатной», — говорит Доброхотова.

«Тем, кто планировал покупку по ипотеке, советую поторопиться — кредитные деньги будут дорожать, и таких ставок, как сегодня, возможно, мы можем в скором времени не увидеть», — добавляет Доброхотова. О вероятном росте ипотечных ставок из-за ужесточения кредитно-денежной политики Банка России говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Если вы планируете опираться на кредит при приобретении жилья — лучше покупать сейчас, а не дожидаться взлета ставок до 14–15% годовых», — советует эксперт.

«В краткосрочной перспективе рынок реагирует на обвал рубля скачкообразным повышением цен на жилье, причем как девелоперами, так и собственниками вторички. Поэтому едва ли вы успеете быстро организовать сделку по продаже старой квартиры, если не планировали ее раньше и не имеете на примете покупателей. Правда, сейчас на рынке появятся клиенты, которые будут стремиться очень быстро приобрести жилье (для инвестиций или в связи с опасением роста ипотечных ставок). Именно таких клиентов можно «поймать» на пике ценового скачка, поэтому если квартира уже выставлена на продажу, не следует ее снимать», — говорит Литинецкая.

На вторичном рынке жилья Старой Москвы сейчас нет предпосылок к снижению цен, считает директор департамента вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. Один из плюсов сохранения сбережений путем покупки квартиры и дальнейшей сдачи жилья внаем — ожидаемый рост арендных ставок в столице, говорит эксперт. По данным «Инком-Недвижимости», в 2019 году средняя ставка аренды однушек в Москве выросла на 9%, в 2020 году ожидается рост на уровне 5–7%. «Наиболее ценным активом для сохранения своих сбережений сейчас является жилье экономкласса, если говорить точнее — бюджетные однокомнатные квартиры в типовых домах стоимостью 5–6 млн руб., поскольку на такие квартиры велик спрос как со стороны покупателей, так и арендаторов», — отмечает Шлома.

Сегодня инвестиционно-привлекательными могут быть вложения в жилье в хорошей локации, причем не только на первичном рынке, считает Денис Соколов. По его словам, комфортабельные районы с хорошей транспортной доступностью, находящиеся в пределах МЦК и БКЛ, будут все больше тяготеть к центру города, а разница в качестве жизни в центре и на окраинах еще будет сильно различаться.

Нет лучшего варианта для хранения сбережений, чем держать их в разных корзинах, считает Сергей Шлома. По его мнению, оптимальная схема: 30–40% накоплений держать в долларах, еще 30–40% вложить в приобретение недвижимости, а оставшиеся средства хранить в евро и рублях. Пробовать какие-то другие варианты, тем более вкладывать туда все свои сбережения, эксперт не советует, а фондовый рынок рекомендует оставить вне поля зрения, пока его штормит.