Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком
Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за больших ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок.
«До резкого повышения Центробанком ключевой ставки на рынке жилья отмечалась тенденция по увеличению среднего срока ипотечного кредита. Клиенты часто оформляли кредит на срок более 25 лет, — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. — Это было связано с желанием снизить кредитную нагрузку, сократить размер ежемесячных платежей».
Но после резкого роста ключевой ставки россияне потеряли интерес к ипотечным кредитам, а вместе с ними и к досрочному погашению ипотеки. Из-за недоступных ставок россияне сейчас предпочитают хранить свободные деньги на банковских вкладах. Кроме того, у заемщиков стало меньше средств, которые можно потратить на досрочное погашение ипотечного кредита.
А по итогам 2024 года средний срок, на который люди берут ипотеку, увеличился до 269 месяцев (22 года 5 месяцев) против 256 месяцев (21 год 4 месяца) в 2023 году.
Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.
В этой статье отвечаем на следующие вопросы:
Когда выгодно погашать ипотеку досрочно
Российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.
«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Согласно закону
Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.
Варианты досрочного погашения ипотеки
Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.
1. Сокращение срока ипотечного кредита
Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.
2. Уменьшение платежей по ипотеке
При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.
«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.
3. Комбинированный вариант
Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортными для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.
Если бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.
Такая схема удобна тем, что, если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.
Примеры расчета
В агентстве недвижимости Est-a-Tet приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в размере 9,25 млн руб. и сроке в 25 лет (300 месяцев) под 27,5% годовых с ежемесячным платежом 212,22 тыс. руб. переплата по процентам за 25 лет составит 65,75 млн руб.
Представим, что у должника есть 500 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа в 212,22 тыс. руб.) срок кредита сократится на 14 лет, а размер переплаты — на 18,74 млн руб. А при уменьшении платежа при том же сроке 300 месяцев платеж снизится до 208,84 тыс. руб. (на 7,55 тыс. руб.), а размер переплаты — на 10,81 млн руб.
«Выгоднее сокращать срок кредита, так как сокращается непосредственно сумма основного долга, а проценты за неиспользованный период сгорают. При этом при уменьшении ежемесячного платежа сумма досрочного погашения направляется в том числе и на погашение процентов и лишь в меньшей степени на основной долг», — объясняет Алексей Новиков.
