Рост неизбежен: что будет с ценами на строительство частных домов
Цены на строительство частных домов в 2024 году, по оценкам экспертов, выросли в среднем от 4% до 25% в зависимости от технологии строительства и класса. По данным Ассоциации деревянного домостроения (АДД), в прошлом году строительство домов в среднем подорожало на 15–25%.
На начало 2025 года возведение теплового контура дома обойдется:
- из клееного бруса — от 110 тыс. руб. за 1 кв. м;
- каркасного — от 90 тыс. руб. за 1 кв. м;
- из кирпича — от 130 тыс. руб. за 1 кв. м;
- из газобетона — от 100 тыс. руб. за 1 кв. м.
Эксперты из «Технониколь» отмечают более сдержанный рост цен. По их данным, в 2024 году стоимость строительства (коробка, без учета внутренней отделки) увеличилась в среднем от 4% до 27% в зависимости от технологии. Минимальный рост отмечен на дома из газобетона и кирпича, максимальное повышение зафиксировано на домокомплекты «префаб» — свыше 27%.
Загородные застройщики тоже говорят о подорожании строительства частных домов. «В среднем стоимость дома под ключ из газобетона увеличилась в 2024 году на 15–20% в зависимости от класса используемых материалов», — рассказал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. «Дом под ключ в 20 км от МКАД на участке 6 соток площадью 100 кв. м с отделкой white-box будет стоить от 15 млн руб., из которых порядка 5 млн руб. составит стоимость участка. То есть около 100 тыс. руб. за 1 кв. м», — привел цифры Максим Лазовский.
Аналитики «Дом.РФ» наблюдают эффект шринкфляции на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — когда за ту же сумму люди строят дом меньшей площади. По данным портала «строим.дом.рф» (публикуется цена предложения от подрядчика), если в январе 2024 года средняя цена строительства дома по стране была на уровне 7,6 млн руб. за 130 кв. м., то к декабрю составила 7,8 млн руб. за 119 кв. м.
Что толкало цены вверх
Давление на стоимость строительства оказывает инфляция, которая выливается в повышение цен на стройматериалы и рабочую силу. «Материалы, используемые при строительстве частных домов, за последние 12 месяцев увеличились в стоимости от 8% от 30%. Рост связан с несколькими факторами. Продолжило дорожать сырье, а в некоторых материалах его стоимость составляет до 80% себестоимости», — пояснил руководитель направления «Домокомплекты» компании «Технониколь» Дмитрий Апанасенко.
Удорожание рабочей силы также происходит на фоне нехватки строителей и бригад. «В связи с дефицитом рабочей силы всем компаниям пришлось индексировать заработную плату и придумывать разные «плюшки», чтобы удержать сотрудников», — отметила гендиректор компании «ДДМ Строй» Вера Вавилова.
Среди причин, которые привели к подорожанию стоимости строительства, член правления АДД Юлия Юрлова также назвала:
- выросшую стоимость кредитных денег на фоне роста ключевой ставки и курс валют (часть материалов и комплектующих до сих пор ввозится из-за рубежа);
- стоимость логистики и перевозок — по оценке АДД, за прошлый год увеличение достигало 30%;
- введенный НДС для УСН и ИП с 1 января 2025 года. Данный налог внес коррективы в стоимость подрядов с реализацией в 2025 году. Сейчас идет пересмотр цен с учетом этого налога, пояснила представитель АДД. «В ноябре и декабре производители стройматериалов и строители принимали заказы на следующий год, и цены уже были с учетом новых налоговых ставок», — подтвердила Вера Вавилова.
Читайте также: Эксперты назвали главные риски для рынка ИЖС в России
Каким был спрос в 2024-м
Спрос на строительство частных домов в 2024 году на фоне отмены льготной ипотеки снизился, но не так сильно, как в целом по рынку. Сокращение по году в ИЖС оказалось не таким сильным из-за высоких выдач в первом полугодии, пояснили в «Дом.РФ». Всего, по данным института жилищного развития, в прошлом году банки выдали 103 тыс. новых кредитов на индивидуальное жилищное строительство (-13% к 2023 году) на 616 млрд руб. (+15% к 2023 году). Общий портфель ипотеки на ИЖС увеличился за год на 70% (на 481 млрд руб.), до 1,17 трлн руб. на 1 января 2025 года. Это составляет 5,8% от общего ипотечного портфеля (+2 п.п. к 1 января 2024 года), указали в «Дом.РФ».
Подорожание продолжится в 2025-м
В 2025 году рост цен на рынке загородного строительства жилья продолжится, предпосылок для обратной тенденции эксперты не видят. Например, в АДД прогнозируют повышение цен на строительство частных домов в этом году на уровне 15–25%. «Сейчас есть некая стабилизация цен, которая началась в связи с падением спроса во втором полугодии 2024 года, но с 1 марта 2025 года часть поставщиков уже выслали уведомление о планируемом увеличении цен», — пояснила Юлия Юрлова.
По мнению Дмитрия Апанасенко, на стоимость строительства будет влиять не столько спрос, сколько издержки, которые несет бизнес. «Логистика, замещение сырья и оборудования, решение вопросов финансового взаимодействия с дружественными странами, которые из-за опасения вторичных санкций, по сути, отказываются работать с российским бизнесом», — пояснил эксперт.
Увеличить стоимость строительства может закон об эскроу-счетах, который вступает в силу 1 марта. «Ряд компаний на рынке ИЖС отмечает, что внедрение механизма эскроу-счетов и переход подрядчиков на использование банковского финансирования может оказать влияние на конечную стоимость строительства», — говорит директор развития жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков. Однако, по его мнению, нивелировать возможный рост стоимости строительства могут налоговые поправки, которые освобождают услуги подрядчиков, работающих по эскроу, от уплаты НДС. Эти изменения вступают в силу с 1 апреля 2025 года, указал представитель «Дом.РФ».
Сами застройщики также ждут подорожания на рынке загородного домостроения. «В 2025 году цены на ИЖС индексируются в рамках 15%, и это будет происходить постепенно», — считает владелец строительной компании «Дом Лазовского». «Первая индексация начнется в феврале, так как мы уже получили уведомления об изменении цен на материалы с марта», — уточнил застройщик. Дальнейшая индексация цен зависит от мер поддержки для покупателей (например, льготные программы) и загородных застройщиков, добавил он.
В компании «ДДМ Строй» тоже прогнозируют дальнейший рост цен на строительство частных домов. «Нам как производителю клееного бруса и строителю домов из него было бы выгодно падение цен, так как это вызвало бы рост спроса из-за повышения доступности. Но, к сожалению, мы не наблюдаем никаких предпосылок к тому, что цены могут упасть», — сказала глава компании. По ее словам, давление на цены оказывает рост себестоимости и дефицит кадров. «В таких условиях вся стройка в ИЖС продолжит дорожать», — указала эксперт.
Что будет со спросом в 2025-м
Спрос на строительство частных домов в этом году будут определять уровень ключевой ставки и доступность ипотеки. По мнению Юлии Юрловой, пока ставка будет находиться выше или равной потенциальному увеличению стоимости строительства, большой объем средств будет размещаться на депозитах. «Рост спроса начнется с момента снижения ключевой ставки до 15–16%. При такой ставке часть денег, размещенных на депозитах, люди начнут инвестировать в строительство и ремонт», — полагает она. «Если говорить о спросе в 2025 году, то показатели первых месяцев будут ниже аналогичного периода в 2023–2024 годов. Такая тенденция присуща не только сегменту ИЖС, но и всему рынку жилищного строительства», — добавил представитель «Дом.РФ».
Тренды в ИЖС: ранний сезон и оптимизация
Основным трендом на рынке загородного строительства эксперты называют аномально теплую зиму и раннюю весну, которая повлияет на процесс строительства за городом. «Такая погода может сдвинуть строительный сезон ближе к апрелю. Это хорошо для строителей», — отметила Юлия Юрлова.
Но в то же такая погода может негативно сказаться на стоимости доски, продолжила эксперт. «Из-за аномально теплой зимы не встали зимние дороги. Соответственно, нет сезонной зимней заготовки леса, возможен дефицит пиломатериалов или их подорожание с учетом логистики из более восточных регионов, где зима все-таки состоялась», — пояснила представитель АДД.
Помимо раннего сезона, в 2025 году сохранится тренд на сокращение площади загородных домов на фоне снижения платежеспособного спроса и смещения фокуса на практичность. «В ИЖС наблюдается один из трендов 2024 года и, возможно, предстоящего 2025 года — шринкфляция, то есть уменьшение общей площади дома при сохранении прежней цены», — пояснил Евгений Квасенков.
Кроме того, в сегменте ИЖС будет проходить массовая оптимизация и цифровизация бизнес-процессов подрядных организаций. «Падение спроса и, как следствие, доходной части организации побуждает компании пересматривать подходы к формированию финансовых моделей, ведению процесса строительства, маркетингу и позиционированию на рынке. Аналогичные процессы ранее наблюдались и в сегменте многоквартирного строительства», — подытожил представитель «Дом.РФ».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»