У самого центра: чем интересны районы на границе с ЦАО
Районы вокруг центра столицы нечасто выделяют в единую группу. Они расположены в разных административных округах и заметно отличаются по своему наполнению.
Между тем при всех различиях у таких районов есть одна важная общая черта: все они примыкают к ЦАО, а значит, обладают на редкость удачным расположением. Здесь пешая доступность центральных локаций и ключевых точек притяжения сочетается с характеристикой, которую никогда не получат проекты де-люкс в центре, а именно — с умеренным ценником.
«В ЦАО исторически расположена самая дорогая недвижимость столицы, — рассказала «РБК-Недвижимости» директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. — В текущих условиях нехватки земельных участков под строительство жилья большинство предлагаемых площадок либо слишком дорогие для покупки, либо требуют большого объема проработки проектной документации. За счет этого многие девелоперы ориентируются на локации вблизи ЦАО, где недвижимость также всегда пользуется большим спросом среди покупателей и инвесторов».
Разбираемся, в каких районах вокруг ЦАО можно найти интересные объекты для жизни и инвестиций.
Как выбрать район: 3 фильтра для инвестора
Чтобы подобрать жилой проект с перспективой роста цены, важно смотреть на локацию в комплексе. Первый фильтр — близость к центру — преодолевают все районы, примыкающие к ЦАО. Следующий этап — анализ предложения. Если в каком-то районе готовятся к вводу в эксплуатацию десятки тысяч квадратных метров нового жилья, то спрос на эту локацию будет «вымыт» на годы вперед.
Чтобы избежать подобного сценария, логично выбирать районы с недостатком предложения. По запросу «РБК-Недвижимости» агентство «Метриум» сопоставило районы вокруг ЦАО по этому критерию. Оказалось, что в начале 2025 года наименьший объем предложения среди районов вокруг центра зафиксирован в Сокольниках, Лефортове, а также в Гагаринском, Беговом, Алексеевском и Донском районах столицы.
Третий значимый фильтр — наличие на первичном рынке проектов на самом старте продаж и только анонсированных. Важность таких предложений связана с потенциальным ростом цены к моменту ввода в эксплуатацию. Так, аналитики Intermark Real Estate заметили, что при покупке на самом раннем этапе общий прирост стоимости лота за весь период строительства может составить 20–25%. В наиболее успешных проектах этот показатель бывает значительно выше.
Безукоризненно пройти все три фильтра смогли три района вокруг ЦАО: Лефортово, Сокольники и Хорошевский. Согласно материалам опрошенных агентств недвижимости, именно здесь можно найти новостройки, которые попали в продажу в 2024 году или только выйдут на рынок в 2025 году. Изучим каждый район подробнее.
Через дорогу от Таганки: Лефортово
Лефортово выделяют среди других районов поблизости от ЦАО благодаря его соседству с престижной Таганкой — историческим районом в центре Москвы, где сформировался острый дефицит предложения. По данным Nikoliers, в начале февраля 2025 года в открытой экспозиции в Таганском районе находилось всего 29 квартир и апартаментов в готовых домах от девелоперов или в проектах на финальной стадии строительства. Все — в проектах высокого ценового сегмента: «Тессинский 1» от Insigma, «Титул на Серебрянической» от «Центр Инвест» и «Дом с Атлантами» от «ВМС Девелопмент». Средневзвешенная цена в локации составляет ₽1,5 млн за 1 кв. м.
«Из-за дефицита предложения в Таганском районе, в частности за границами Садового кольца, аудитория покупателей рассматривает район Лефортово, где ассортиментная линейка значительно шире: более 350 лотов с ценой ₽466 тыс. за 1 кв. м», — объяснила Анна Мурмуридис.
В NF DOM также считают, что район рядом с метро «Римская» способен аккумулировать спрос, «выплескивающийся» из соседнего Таганского: «Покупатель, как правило, ориентируется на определенную городскую локацию, например на районы вблизи места работы или учебы детей. Однако приоритетная локация обычно не ограничивается географическими границами районов, поэтому спрос из соседних районов может перетекать в расположенные рядом проекты».
Район Лефортово может похвастаться не только удачным соседством, но и другими плюсами. Здесь несколько станций метро, а в 2026 году откроется транспортно-пересадочный узел (ТПУ). Для прогулок и занятий спортом обустроен крупный парк «Зеленая река». Активно развивается и деловая инфраструктура: к 2028 году в локации появится бизнес-центр класса А.
Сегодня в районе строится масштабный ЖК «Символ». Проект комплексного освоения территории предусматривает шесть кварталов, строительство которых закончится в 2027 году. Недавно в трех минутах ходьбы от станции метро «Римская» был анонсирован STONE Rise: проект класса бизнес+ расположится непосредственно на границе с Таганским районом — в 200 м от него. Особенностью последнего станет точечная застройка, тогда как в районе преобладает формат жилых кварталов.
«STONE Rise — интересный проект на границе с Таганским районом. Отличительной особенностью жилого комплекса станет продуманная инфраструктура для работы, отдыха и досуга. Проект будет состоять из трех корпусов с террасами в каждом, что является редким предложением в сегменте бизнес-класса», — рассказала Наталья Сазонова из NF DOM.
В шаговой доступности от Басманного: Сокольники
Южная граница Сокольников соприкасается с Басманным районом Москвы, но разница в цене между ними внушительна. По данным «Метриума», средняя стоимость 1 кв. м в жилых проектах в Сокольниках — ₽561 тыс., в Басманном — ₽1,1 млн.
Среди районов, прилегающих к ЦАО, Сокольники оказались лидером по росту цен за последние четыре года, утверждают аналитики. В «Метриуме» связали это с нехваткой свободных участков под новое строительство. Такая особенность района продиктована природными условиями: 50% территории Сокольников занимает одноименный парк. Из-за этого застройка здесь может быть только точечной — для квартальной нет свободного места, а единичные интересные проекты появляются раз в несколько лет.
В 2024 году в Сокольниках стартовали продажи квартир в ЖК STONE Sokolniki — это проект класса бизнес+ из трех разноэтажных башен с собственной инфраструктурой. Еще один проект, анонсированный к старту, но не вышедший в открытые продажи, — ЖК Solos от застройщика, входящего в холдинг «Бэсткон».
«Район расположен недалеко от центра, что делает его привлекательным для покупки недвижимости. В то же время в Сокольниках крайне ограниченное предложение. Можно сказать, что на январь 2025 года STONE Sokolniki — единственная новостройка», — заявила Наталья Сазонова из NF DOM.
Сокольники также отличаются высокой транспортной доступностью. В прошлом году здесь открылась станция МЦД «Митьково», что способно позитивно отразиться на цене недвижимости. В «Метриуме» посчитали, что в среднем при открытии новых транспортных узлов рост цены за 1 кв. м в проектах неподалеку может достигать 15–20%.
«Помимо близости к огромной благоустроенной зеленой зоне, район выделяется соседством с набережной Яузы и обилием современной инфраструктуры, особенно образовательной и спортивной, — охарактеризовал Сокольники Руслан Сырцов. — Наиболее редкими и ликвидными являются проекты с точечной застройкой, собственникам квартир в которых гарантирована повышенная приватность».
Станет ли Хорошевский новой Пресней?
Хорошевский район расположился по соседству с Пресненским, который относится к ЦАО. Как и в случае с Сокольниками, разница в стоимости у двух районов значительна: по данным «Метриума», 1 кв. м в новостройках Хорошевского района в среднем стоит ₽640 тыс., а в проектах Пресненского района — ₽1,1 млн.
Район отличается высокой транспортной доступностью. В нем пять станций метро, станции МЦК и МЦД-1 «Беговая». Путь практически от любого жилого дома до транспортных узлов занимает 15 минут. Через Хорошевский район также проходит несколько крупных автомагистралей, включая Ленинградский проспект и Третье транспортное кольцо: такое расположение позволяет легко добраться до самого центра города.
Локация известна как одно из самых зеленых мест столицы. Здесь расположилось несколько парков и скверов, в том числе знаменитое «Ходынское поле». При этом новостроек в Хорошевском районе пока немного. Активное развитие локации задают два строящихся проекта бизнес-класса: Amber City и Sezar City.
По данным аналитиков платформы bnMAP.pro, в границах ЦАО средняя цена 1 кв. м в январе 2025 года превысила ₽1,7 млн, то время как в примыкающих районах по-прежнему можно найти варианты ниже 500 тыс. руб. за 1 кв. м. Разумеется, далеко не во всех — но Лефортово, Сокольники и Хорошевский входят в топ районов для инвестиций на границе ЦАО и смогут предложить привлекательные варианты.
«При всех преимуществах ЦАО бюджет покупки недвижимости рядом с округом сохраняется на более доступном уровне. Все эти локации схожи по уровню приватности, но отличаются по ценам, — указал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Среди районов, прилегающих к ЦАО, есть перегретые рынки, а есть перспективные локации с относительно невысокой стоимостью. Например, территория рядом со станцией метро «Римская». С одной стороны, это исторический квартал, с другой — район быстро развивается, здесь создаются новые рабочие места в комфортных бизнес-центрах, открываются уютные рестораны. Наиболее редкими и ликвидными в таких локациях являются проекты с точечной застройкой, собственникам квартир в которых гарантирована повышенная приватность».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»