Как уплатить налог на сдачу квартиры в аренду и какой выгоднее
Доход от сдачи недвижимости в аренду по закону облагается налогом, уплатить который можно разными способами. Разбираемся, какой способ уплаты налога на доход от аренды выгоднее для владельца жилья и как это сделать.
Содержание
- Должен ли арендодатель уплачивать налог за сдачу квартиры
- Какой налог уплачивать за сдачу квартиры в аренду
- Как уплатить налог за сдачу квартиры
- Какой налог на сдачу квартиры выгоднее
- Штраф за неуплату налога за сдачу квартиры
- Как снизить налог на сдачу квартиры
- Нужно ли уплачивать налог, если сдаешь комнату, а не квартиру
- Можно ли не уплачивать налог от сдачи квартиры
Эксперты в статье:
- Олег Дубинин, управляющий партнер консалтинговой компании «Дубинин & партнеры», член Ассоциации юристов России;
- Елена Орлова, ведущий налоговый консультант КСК ГРУПП;
- Екатерина Болдинова, партнер, руководитель налоговой практики Five Stones Consulting;
- Людмила Круглова, руководитель практики корпоративных налогов и структурирования юридической фирмы «Томашевская и партнеры»;
- Дарья Житомирская, юрист по вопросам недвижимости юридической фирмы «Алимирзоев и Трофимов».
Должен ли арендодатель уплачивать налог за сдачу квартиры
Сдача жилого помещения в аренду является одним из способов получения регулярного дохода. Поэтому это влечет за собой обязанность собственника по уплате налогов в соответствии с действующим законодательством (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 Налогового кодекса). Собственники жилья обязаны уплачивать налог с дохода в виде арендных платежей, ставка которого зависит от режима налогообложения, говорит Дарья Житомирская.
Если квартиру у физического лица арендует организация и выплачивает ему арендную плату, то именно она обязана в качестве налогового агента исчислить, удержать у собственника и уплатить в бюджет НДФЛ с суммы такого дохода (п. 5 ст. 346.11, п. п. 1, 2 ст. 226 Налогового кодекса), добавляет Екатерина Болдинова.
Какой налог уплачивать за сдачу квартиры в аренду
Елена Орлова поясняет, что существует несколько вариантов уплаты налога за аренду:
- уплата НДФЛ в качестве физического лица;
- налог на профессиональный доход при регистрации в качестве самозанятого;
- уплата налога при применении упрощенной системы налогообложения при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
- уплата налога при применении патентной системы налогообложения при регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Если арендодатель является налоговым резидентом (то есть провел на территории России более 183 дней в году), ставка налога составляет от 13% до 22% (п. 1 ст. 214 Налогового кодекса). Если арендодатель не является налоговым резидентом, то ставка НДФЛ составит 30% (п. 3 ст. 224 Налогового кодекса), говорит Людмила Круглова.
В статусе самозанятого с суммы арендной платы собственник будет уплачивать налог на профессиональный доход (НПД) (ст. 6 422-ФЗ). Ставка налога составляет 4%, если арендатор — физическое лицо, а если арендатор — юридическое лицо, то 6% (ст. 10 422-ФЗ), добавляет Дарья Житомирская.
Если арендодатель зарегистрирован как индивидуальный предприниматель (ИП), применяющий упрощенную систему налогообложения (УСН), тогда с суммы арендной платы он будет уплачивать единый налог по УСН. Ставка такого налога составляет 6%, если объект налогообложения выбран в разделе «доходы», или 15%, если объект налогообложения в разделе «доходы минус расходы», объясняет Людмила Круглова.
Олег Дубинин, управляющий партнер консалтинговой компании «Дубинин & партнеры», член Ассоциации юристов России:
— Необходимо учитывать, что кроме уплаты налога ИП делает еще дополнительные отчисления в государственные фонды. С 2025 года размер отчислений составляет 53 658 руб., что является достаточно существенной суммой. При этом не играет никакой разницы, имеете ли вы доход в период действия ИП, — отчисления вы обязаны платить. Поэтому режим ИП применяется в тех случаях, когда сдача квартир в аренду является уже устоявшимся бизнесом и количество квартир для сдачи существенно больше одной.
Как уплачивать налог за сдачу квартиры
Эксперты поясняют, что в зависимости от статуса арендодателя налог с аренды будет уплачиваться:
- один раз в год — если арендодатель просто физическое лицо и уплачивает НДФЛ;
- каждый месяц — если арендодатель самозанятый и уплачивает налог на профессиональный доход (НПД);
- один раз в квартал — если арендодатель ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН).
В случае если собственник квартиры не зарегистрировал ИП или самозанятость, тогда он будет декларировать и уплачивать НДФЛ в обычном порядке, предусмотренном Налоговым кодексом. НДФЛ будет рассчитан общей суммой со всех арендных платежей, полученных налогоплательщиком-собственником за прошедший год, говорит Людмила Круглова. По словам эксперта, декларация по НДФЛ подается в налоговый орган по месту жительства физического лица не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен соответствующий доход (п. 1 ст. 229 Налогового кодекса). Декларацию можно подать в электронном виде через личный кабинет налогоплательщика, объясняет Людмила Круглова. По словам эксперта, уплатить НДФЛ, который был отражен в декларации, необходимо до 15 июня года, следующего за отчетным (п. 4 ст. 228 Налогового кодекса).
Уплата осуществляется самостоятельно путем зачисления соответствующей суммы НДФЛ на единый налоговый счет налогоплательщика (ЕНС). Платеж можно осуществить также через личный кабинет налогоплательщика — это самый надежный способ, исключающий случайное искажение реквизитов, по которым осуществляется платеж, поясняет Елена Орлова.
Уплата налога самозанятым
Налоговая база по НПД у арендодателя будет определяться с каждого арендного платежа. При получении денежных средств самозанятый должен передать сведения о полученном доходе в налоговый орган через приложение «Мой налог», либо через оператора, либо через банк. Таким образом, налоговый орган в течение месяца получает данные о формировании у самозанятого налоговой базы. На основании этих данных налоговая самостоятельно рассчитывает сумму налога к уплате за отчетный месяц и не позднее 12 числа месяца, следующего за отчетным. Затем направляет в приложение «Мой налог» уведомление о сумме налога и реквизитах его уплаты, говорит Людмила Круглова.
Уплатить налог нужно не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим, одним из способов (пп. 3-5 ст. 11 422-ФЗ). Уплата может быть осуществлена тремя способами:
- самостоятельно самозанятым, в том числе через приложение «Мой налог»;
- банком или оператором электронной площадки, которого самозанятый уполномочил на осуществление такой уплаты (тогда налоговая направит уведомление им);
- налоговая сама спишет начисленный НПД с банковского счета, если самозанятый через приложение «Мой налог» уполномочил на это налоговую.
ИП на УСН
Базово налоговый период по упрощенной системе налогообложения — это год, и декларация по УСН подается раз в год (не позднее 25 апреля года, следующего за отчетным — пп. 2 п. 1 ст. 346.23 Налогового кодекса). Елена Орлова поясняет, что уплатить налог за год ИП на УСН должен не позднее 28 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 7 ст. 346.21 Налогового кодекса).
Людмила Круглова поясняет, что ежеквартально ИП на УСН должен рассчитать авансовый налоговой платеж, подать уведомление о сумме такого платежа не позднее 25-го числа месяца, в котором установлен срок их уплаты (п. 9 ст. 58 Налогового кодекса), и уплатить авансовый налоговый платеж не позднее 28-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (п. 7 ст. 346.21 Налогового кодекса). Авансовый налоговый платеж уплачивается в составе единого налогового платежа (ЕНП) путем перечисления средств на единый налоговый счет (п. 1 ст. 11.3, п. 1 ст. 45 Налогового кодекса).
Какой налог на сдачу квартиры выгоднее
Если говорить о ставках налога, то очевидно, что проще и выгоднее уплачивать налог в статусе самозанятого. Если арендодатель-самозанятый сдает квартиру физическому лицу, то налог составит только 4%. При этом отчетность и уплату налога можно настроить так, чтобы эти процессы происходили автоматически, с минимальным участием арендодателя и с минимальными трудозатратами, говорит Людмила Круглова. Но при этом необходимо учесть, что для применения налога на профессиональный доход (НПД) установлен лимит — в год самозанятый может заработать не более 2,4 млн руб. При превышении в течение года указанной суммы дохода, облагаемого НПД, право на его применение утрачивается, добавляет эксперт.
Заключать договор аренды в статусе ИП и уплачивать налог по УСН с финансовой точки зрения выгоднее, чем уплачивать НДФЛ. Совокупная налоговая нагрузка при УСН составит 7% (6% — собственно налог, плюс страховые взносы). Однако необходимо учесть, что отчетность и порядок уплаты налога у ИП несколько сложнее, чем у физических лиц, уплачивающих НДФЛ, поясняет Екатерина Болдинова.
Штраф за неуплату налога за сдачу квартиры
Неуплата грозит штрафом в размере 20% от неуплаченных в срок налогов, если ИФНС не докажет умысел арендодателя. Сумма штрафа вырастет до 40%, если налоговики докажут злой умысел. В случае когда сумма недоимки за три года подряд превысит 2,7 млн руб., предусмотрена уголовная ответственность, объясняет Дарья Житомирская.
Екатерина Болдинова объясняет, что чаще всего применяется штраф по ст. 119 Налогового кодекса. Это 5% от суммы налога к уплате за каждый полный или неполный месяц просрочки подачи декларации (с 30 апреля), но не более 30% и не менее 1 тыс. руб. Если инспекция установила, что гражданин сдавал квартиру за 100 тыс. руб. в месяц весь 2024 год и не отчитался о своих доходах, его НДФЛ к уплате по этому доходу должен составить:
- (100 000 × 12 месяцев) × 13% = 156 000 руб.;
- если ситуация будет выявлена в сентябре, штраф составит 156 000 × 5% × 5 = 39 000 руб. (5 — количество месяцев просрочки подачи декларации: май, июнь, июль, август, сентябрь).
Как снизить налог на сдачу квартиры
Режим самозанятого более оптимален для большинства людей, сдающих квартиры в аренду. Он требует меньше всего действий по документообороту и минимален по налогам. При этом нужно учитывать, что в случае выхода за пределы суммы в размере 2,4 млн руб. этот режим отключается, добавляет Олег Дубинин.
Эксперты поясняют, что есть еще один способ уменьшить налоги от дохода за аренду недвижимости — это налоговый вычет. Если собственник в течение трех лет тратил деньги на лечение (свое или близких родственников), покупку медикаментов, образование или приобретение жилья, он сможет уменьшить налогооблагаемую базу, под которой понимается сумма, на которую начисляются 13%.
Налоговый вычет можно получить по следующим основаниям:
- медицинские услуги и оплата лекарств для собственника, его супруга, родителей, несовершеннолетних детей;
- образовательные услуги для владельца квартиры;
- обучение и образование детей;
- покупка квартиры;
- открытие индивидуального инвестиционного счета.
Нужно ли уплачивать налог, если сдаешь комнату, а не квартиру
Государство не различает доход, полученный от сдачи целой квартиры, и доход от сдачи части квартиры, комнаты или загородного дома. С точки зрения закона — это все доход, с которого необходимо уплатить соответствующий налог, поясняет Олег Дубинин.
Можно ли не уплачивать налог от сдачи квартиры
Такого действующим законодательством не предусмотрено. Некоторые люди думают, что, заключая договор аренды на 11 месяцев и не регистрируя его в регистрационной палате, налог уплачивать не надо. Регистрация или отсутствие регистрации договора аренды никак не влияет на обязательство по уплате налога, резюмирует Олег Дубинин.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
