«Домклик» оценил эффект от введения семейной ипотеки на вторичное жилье
Распространение семейной ипотеки с господдержкой на вторичное жилье привело к активизации спроса на квартиры в домах, построенных 20 и менее лет тому назад (более старые дома не подпадают под условия госпрограммы). При этом спрос на такое жилье затронул не только заемщиков — аналитики также отмечают определенное оживление альтернативных цепочек, следует из предоставленного редакции исследования «Домклик».
«Расширение программы «Семейная ипотека» на вторичное жилье оказало небольшой, но очень показательный эффект на рынок», — прокомментировали в «Домклик», отметив, что этот эффект затронул не только семьи, сумевшие улучшить свои жилищные условия в городах с малыми объемами строительства, но и продавцов недвижимости, которую в этих городах раньше некому было продать. «В результате была запущена цепная реакция сделок, дошедшая до крупных городов по всей стране», — подчеркнули аналитики.
Как семейная ипотека на вторичное жилье изменила рынок
В «Домклик» рассмотрели динамику цен на вторичное жилье разных периодов постройки и выявили, что в апреле 2025 года было отмечено резкое, но кратковременное снижение медианной стоимости 1 кв. м в домах, построенных в нулевые, десятые и двадцатые годы (для всех трех групп — на 11–12%).
Цены квартир в домах советской и ельцинской постройки в этот период практически не изменились, подчеркнули аналитики.
Отчасти это может быть связано с запуском с 1 апреля 2025 года семейной ипотеки на вторичное жилье в ряде городов, поясняют в «Домклик». Программа позволяет приобрести вторичку именно в домах не старше 20 лет, и эффект может объясняться вымыванием с рынка части наиболее доступного жилья этих периодов постройки.
Вместе с тем, указывают эксперты, сходный ценовой эффект в апреле наблюдался и в сделках, совершенных вне рамок семейной ипотеки.
Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка:
— Любые воздействия на рынок всегда приводят к цепочке изменений. Распространение семейной программы на вторичное жилье было задумано как социальная мера, направленная на помощь людям из городов, где почти не строилось новое жилье. В итоге, как выясняется, программа помогла улучшить жилищные условия не только покупателям, но и продавцам, возможно, даже цепочке продавцов-покупателей. Этот результат, несмотря на его ограниченный масштаб, очень показателен. Мы видим, что на рынке труда есть подходящие зарплаты, на рынке недвижимости — соответствующие квартиры, но им далеко не всегда удается встретиться. Люди с не самыми большими доходами потенциально способны брать ипотеку даже по высоким рыночным ставкам, но у них не всегда есть техническая возможность реализовать этот потенциал. Для этого государство и бизнес должны выстраивать человекоцентричную логистику на рынке жилья, помогая спросу и предложению найти друг друга.
Портрет покупателя вторички изменился
Как отмечается в исследовании, в апреле также значительно изменился портрет покупателя вторички: выросла доля заемщиков со сравнительно меньшим доходом. Такие клиенты реже выбирали квартиры в домах, построенных в XXI веке, и чаще отдавали предпочтение квартирам, требующим ремонта. Подобная ситуация наблюдалась по всей стране, при этом в Москве тренд был наиболее выраженным.
«Очевидно, что в апреле на рынок жилья вышли менее обеспеченные и менее притязательные покупатели, готовые выбрать квартиру несколько худшего качества и в более старых домах. Судя по цифрам, таких заемщиков было немного — не более одной-двух сотен. После апреля они уже не наблюдаются», — прокомментировали в «Домклик».
Цепная реакция сделок
Еще одним следствием расширения семейной ипотеки на вторичное жилье стало оживление альтернативных сделок. Эксперты напоминают, что такие сделки, когда продажа недвижимости является условием для приобретения новой, иногда представляют собой цепочку, в которой участвует несколько лотов. При этом в малых городах альтернативные сделки ограничиваются невысоким уровнем платежеспособного спроса. С распространением семейной ипотеки на такие города произошла своего рода цепная реакция сделок — как с семейной ипотекой, так и без нее.
В «Домклик» обращают внимание, что доход продавцов в городах, на которые была распространена программа семейной ипотеки на вторичное жилье, ниже средних показателей по стране. Поэтому, участвуя в альтернативных сделках, они выбирали для себя квартиры в домах советской постройки либо современную вторичку, но требующую ремонта. Особенно заметным этот эффект был в том случае, если цепочка «добиралась» до Москвы.
Вместе с тем, отмечают аналитики, эти изменения были кратковременными, так как навес альтернативных сделок в малых городах был незначительным — после апреля статистические данные вернулись к норме.
В сентябре 2025 года стало известно, что Госдума рассматривает варианты снижения ставок по семейной ипотеке для многодетных семей. Как сообщил председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, депутаты обсуждают возможность снизить ставку до 4% для семей, где рождается третий ребенок. При этом также рассматривается возможность повысить ставку по программе для семей, где рождается первенец, и оставить ее на уровне 6% для семей с двумя детьми.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»