От элитного рынка ждут больше предложений с отделкой. С чем это связано
В ближайшие годы доля проектов с готовой отделкой в новостройках элитного класса Москвы вырастет. Такой прогноз «РБК Недвижимости» дали брокеры, работающие на высокобюджетном рынке столичного жилья. Эксперты связали этот тренд с изменением потребительских предпочтений, а также с ростом конкуренции среди застройщиков.
При этом квартиры без отделки не сдают позиций — их в элитном сегменте по-прежнему существенно больше. Согласно подсчетам NF Group, в третьем квартале 2025 года 70% лотов сдаются без отделки. Важной тенденцией последних лет стало появление кварталов, где сочетается сразу несколько вариантов: финишная отделка, предчистовая и отсутствие отделки. В результате часть квартир готова к заселению сразу после сдачи дома в эксплуатацию, а другая предоставляет будущим резидентам возможность самим выбрать дизайн и сделать отделку по вкусу.
Выясняем, насколько востребована у покупателей высокобюджетного жилья готовая отделка, в чем ее плюсы и минусы, а также чем интересны проекты с несколькими вариантами отделки в составе одного ЖК.
Отделка в элитном сегменте: спрос и предложение
На сегодняшний день на первичном рынке элитного класса Москвы превалируют проекты без отделки. По данным NF Group, в текущей структуре предложения лоты без отделки заявлены в 33 новостройках — 44% от общего рынка. Проектов с исключительно финишной отделкой в столице 18, что составляет 24% от всего рынка.
Слабее всего представлены лоты с предчистовой отделкой — они занимают только 13%. Проекты, в которых сочетается несколько вариантов, формируют пятую часть рынка — 19%.
Структура предложения (по количеству проектов) по формату отделки
Если оценивать спрос на разные типы отделки в динамике, то может показаться, что готовые лоты становятся менее востребованными у покупателей. В NF Group сообщили, что за июль — сентябрь 2025 года на первичном рынке элитной жилой недвижимости было реализовано 60 лотов с финишной отделкой — 15% от совокупной структуры спроса. Для сравнения, в третьем квартале 2021 года этот показатель равнялся 47%.
Такая динамика объясняется не падением потребительского интереса, а выходом на рынок больших жилых кварталов, в которых совсем не представлены лоты с финишной отделкой, утверждает региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев: «Отделка по-прежнему остается актуальной в сегменте элитной недвижимости. Однако в структуре предложения доля таких лотов сокращается за счет вывода новых масштабных проектов, где основной объем квартир и апартаментов представлен либо без отделки, либо с отделкой white box».
Динамика доли сделок в разрезе форматов отделки на первичном рынке элитного жилья
Почему готовой отделки станет больше: прогнозы
Опрошенные «РБК Недвижимостью» аналитики ожидают постепенного роста числа проектов с готовой отделкой в элитном сегменте жилой недвижимости Москвы. В частности, в Intermark рассчитывают, что в краткосрочной перспективе одного-двух лет доля проектов с отделкой может вырасти на 5–10%. Основными факторами роста директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань считает высокий спрос на готовые решения и изменение потребительских предпочтений.
«До 50% потенциальных покупателей готовы рассматривать квартиры с отделкой, — заявил Довгань. — Они ценят возможность сразу заселиться без дополнительных затрат на ремонт, что особенно важно для инвесторов, желающих быстро сдать квартиру в аренду, или для тех, кто переезжает из другого города. Кроме того, современные покупатели все чаще рассматривают недвижимость как целостный продукт, включающий не только квадратные метры, но и готовую среду для жизни. Качественная отделка становится важным критерием выбора — особенно для тех, кто ценит комфорт и время».
В Intermark также выявили фактор растущей конкуренции среди девелоперов. «В условиях ограниченного предложения и высокой конкуренции застройщики стремятся выделить свои проекты за счет дополнительных услуг, включая отделку. Это помогает привлечь более широкую аудиторию», — указал Анатолий Довгань.
По прогнозам Intermark, тренд на готовые решения сохранится и в следующие три — пять лет, но его динамика будет зависеть от экономической ситуации, доступности материалов и изменений в регулировании рынка.
Такого же мнения придерживается ведущий брокер компании Whitewill Екатерина Левина. «Все будет зависеть от ситуации с поставками и рабочей силой, однако мы наблюдаем растущий спрос на проекты сегментов премиум и де-люкс, предлагающие квартиры с отделкой. Девелоперы, обладающие соответствующим опытом и ресурсами, все чаще включают такие варианты в предложение, зачастую в формате дополнительной опции. Мы рассчитываем, что доля таких проектов будет постепенно увеличиваться», — спрогнозировала Левина.
Финишная отделка или квартира «в бетоне»: что выбирает покупатель
В NF Group назвали квартиры с отделкой «наиболее цивилизованным форматом жилья». «Для покупателя это прежде всего экономия времени, усилий и нервов, которые обычно уходят на выбор дизайна и проведение ремонта, — разъяснил Андрей Соловьев. — Особенно актуально это в условиях дефицита привычных материалов и роста цен на отделку. К тому же такие квартиры избавляют от строительного мусора и шума, а дом сразу выглядит ухоженным: аккуратные входные группы, чистые лифты, готовая инфраструктура. Наличие финишной отделки особенно важно для тех, кто планирует быстро переехать или приобрести недвижимость под аренду».
При этом далеко не все покупатели стремятся приобрести квартиру с готовой отделкой. Анатолий Довгань считает, что причина кроется в желании отойти от стандартизированного дизайна и самостоятельно сделать ремонт, который будет отвечать всем пожеланиям будущих жильцов. «Часть потенциальных покупателей по-прежнему выбирают квартиры без отделки, чтобы реализовать индивидуальные дизайнерские решения или объединить несколько лотов в уникальные планировки», — уточнили в Intermark.
Еще одной причиной, почему выбирают квартиры «в бетоне», аналитики назвали нехватку качественного предложения с отделкой. Покупатель в первую очередь ориентируется на расположение жилого комплекса, его инфраструктуру и среду для жизни. Однако в выбранном проекте может просто не быть лотов с готовой отделкой или ее исполнение не будет соответствовать высоким требованиям к качеству и премиальности материалов со стороны покупателей в элитном сегменте.
Екатерина Левина напомнила, что реализация отделки в высококлассном сегменте сопряжена со сложностями для самих девелоперов: «Лишь ограниченное число застройщиков способно обеспечить необходимое качество и сроки выполнения».
Аналогичного мнения придерживаются в NF Group. «Несмотря на очевидные преимущества готового жилья, количество сделок остается относительно небольшим, что преимущественно связано с недостаточным объемом качественного предложения с финишной отделкой. На сегодняшний день лишь некоторые застройщики остаются приверженцами реализации полностью готовых лотов и домов в целом, среди них выделяются Sense, R4S Group, Vesper и Vos’hod», — перечислил Андрей Соловьев.
И с отделкой, и без: как работает комбинированный формат
Некоторые столичные девелоперы нашли способ решить проблему выбора между квартирой с финишной отделкой и «в бетоне». Они создают элитные комплексы, где в одних корпусах представлены лоты с готовым ремонтом, а в других — без него.
Опрошенные «РБК Недвижимостью» аналитики называют такой формат оптимальным. «Предложение квартир с отделкой и без отделки в рамках одного проекта-новостройки в разных корпусах — это отличное и своевременное для рынка решение. Гибкая концепция проекта, где в разных корпусах представлены как квартиры с отделкой, так и без нее, дает покупателям свободу выбора и отвечает самым разным запросам», — считает Анатолий Довгань.
«Сегодня существует высокий спрос на недвижимость с готовой отделкой, клиенты выбирают ее, чтобы сразу жить в уюте и комфорте, не тратя времени на ремонт и обустройство. Однако есть покупатели, которые предпочитают реализовать собственные идеи по планировке и материалам. Эти запросы нередко противоречат друг другу, и решение, при котором в одном комплексе предусмотрены корпуса как с отделкой, так и без нее, позволяет удовлетворить обе группы клиентов», — рассуждает Екатерина Левина.
По словам брокера Whitewill, пока в Москве такие жилые комплексы возводят лишь несколько застройщиков. Екатерина Левина выделила компании Pioneer и Vesper, а также резиденции Phantom от девелопера Sense. Особенность последнего заключается в том, что в двух его корпусах запроектированы лоты с финишной отделкой, а в третьем, продажи в котором начались в октябре 2025 года, представлены только квартиры «в бетоне».
«Sense в своем проекте Phantom демонстрирует очень грамотный подход, позволяющий охватить широкий круг клиентов, — оценили в Whitewill. — На мой взгляд, это наиболее сбалансированный и востребованный формат: клиенты получают возможность выбрать готовую квартиру с дизайнерской отделкой или сделать свой авторский ремонт без ущерба для качества среды и комфорта соседей. Особенно эффективно, когда корпуса с разными вариантами исполнения отделки разделены на уровне подъездов или отдельных домов в составе одного комплекса».
Аналитики ожидают, что альтернативный подход продолжит развиваться, поскольку все больше покупателей в элитном сегменте оценивают его преимущества. «Если смотреть на мировую практику, в большинстве европейских столиц новые объекты чаще всего предлагаются с отделкой. Москва частично перенимает эту практику, предлагая покупателям разные варианты отделки, что, безусловно, расширяет продуктовую линейку для них», — подытожила Екатерина Левина.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»