Что такое арендные каникулы и как прописать их в договоре: образец

Фото: Freepik

• Что это
• Когда и зачем
• Как прописать в договоре
• Налоговые последствия
• Частые вопросы
• Главное

Что такое арендные каникулы

Арендные каникулы — это согласованный сторонами льготный период в рамках договора аренды, в течение которого на арендатора возлагаются облегченные финансовые обязательства [1]. Чаще всего это сокращение арендной платы или полное освобождение от ее уплаты на определенный срок. При этом все остальные условия договора остаются в силе.

Артемий Куприянов:

— Под арендными каникулами понимается период времени, в течение которого арендатор, владеющий или пользующийся тем или иным имуществом, освобождается от уплаты арендных платежей либо платит их в пониженном размере (на основании соглашения, заключенного с арендодателем). К примеру, стороны могут предусмотреть, что в первые три месяца срока действия договора аренды арендная ставка составляет 10 тыс. рублей в месяц, а начиная с четвертого месяца действия договора аренды — 50 тыс. рублей в месяц (рыночная арендная плата).

В то же время стороны могут предусмотреть, что при наступлении определенных условий арендатор полностью освобождается от уплаты арендных платежей на определенный ими срок. Термин «арендные каникулы» на сегодняшний день практически не закреплен в российском законодательстве и был порожден частной практикой, сложившейся на арендном рынке.

Часто такие каникулы напрямую связаны с необходимостью проведения арендатором ремонтных или отделочных работ в помещении до начала его полноценной коммерческой эксплуатации. То есть арендатор получает некоторую компенсацию за временную невозможность использовать объект для извлечения дохода. Например, это может быть:

• аренда объекта в состоянии «коробки» с инженерными сетями, но без внутренней отделки, где от арендатора требуется выполнение всех чистовых работ;
• аренда с условием проведения капитального ремонта или перепланировки «под себя», чтобы адаптировать пространство под конкретные нужды бизнеса.

Каникулы могут быть связаны с необходимостью проведения ремонтных работ до начала коммерческой эксплуатации

(Фото: Freepik)

Возможность договориться о каникулах заложена в принципе свободы договора [2]. Стороны вправе определить любые не противоречащие закону условия, включая порядок, размер и сроки внесения платы за пользование имуществом [3]. В результате каникулы фиксируют в договоре или дополнительном соглашении к нему. Основные виды арендных каникул:

• полное освобождение от арендной платы (внесение коммунальных и эксплуатационных платежей обычно при этом остается обязанностью арендатора);
• снижение арендной ставки (частичные каникулы), когда размер регулярной арендной платы уменьшается на фиксированную сумму или процент;
• отсрочка платежа (перенос срока оплаты). Арендатор получает право внести арендную плату за согласованный период позднее установленного в основном договоре срока. Например, суммы отсроченных платежей затем выплачиваются частями в течение последующих месяцев.

Арендные каникулы не стоит рассматривать как одностороннюю скидку; это скорее взаимовыгодный механизм.

«Так, если арендатор просит о временном послаблении в связи с возникшими затруднениями, а арендодатель готов пойти ему навстречу, не желая тратить время и силы на поиски новых арендаторов, стороны могут закрепить такую договоренность в виде дополнительного соглашения к основному договору аренды, нарушения закона здесь не будет», — поясняет Олег Дубинин.

Договор аренды квартиры: как составить или расторгнуть

Недвижимость

Арендные каникулы: когда и зачем предоставляются

Любая из сторон договора может быть инициатором каникул, но они должны быть взаимовыгодным компромиссом. Для арендатора это способ:

• сохранить за собой арендуемое помещение или жилье в период временной неплатежеспособности, избежав расторжения договора и судебных разбирательств;
• пережить сезонный спад в бизнесе (например, для кафе в курортной зоне зимой или для ретейла в начале года);
• провести капитальный ремонт или переоборудование объекта, сконцентрировав финансовые ресурсы на этих работах;
• стабилизировать доход на стартовом этапе запуска нового бизнеса, когда первоначальные инвестиции велики, а доходы еще не регулярны.

Для арендодателя это инструмент:

• удержать надежного, проверенного арендатора, минимизировав риски длительного простоя объекта и затрат на поиск нового клиента;
• повысить лояльность контрагента и укрепить долгосрочные партнерские отношения;
• стимулировать арендатора к проведению улучшений или ремонта объекта за свой счет, что повышает его стоимость;
• избежать судебных издержек и потери времени в случае возникновения у арендатора реальных, но временных трудностей.

Артемий Куприянов:

— Единственным исключением, когда арендные каникулы были признаны на законодательном уровне, стало их предоставление в отношении имущества, арендуемого у государства, в связи с коронавирусными ограничениями. Тогда освобождение от уплаты арендной платы было предусмотрено для арендаторов государственного и муниципального имущества (заключивших договоры аренды до 1 апреля 2020 года) [4]. Но в данном случае речь шла об особых условиях, связанных с принудительным ограничением коммерческой деятельности. Поэтому такую ситуацию не в полной мере стоит относить к классическим кейсам.

В настоящее время возможность использования механизма арендных каникул подтверждена на уровне судебной практики Верховного Суда Российской Федерации [5], [6].

Что такое договор мены недвижимости и как его составить

Недвижимость

Как прописать арендные каникулы в договоре

Арендные каникулы можно включить в основной текст договора аренды при его заключении или оформить отдельным дополнительным соглашением, если необходимость возникла позднее. Обязательно пропишите конкретную причину предоставления каникул (ремонт, старт бизнеса, форс-мажор). Помимо этого стоит указать:

• вид и объем льготы — полное освобождение, снижение ставки до определенной суммы или отсрочка. При отсрочке обязателен график погашения образовавшейся задолженности;
• точные календарные даты начала и окончания периода каникул. Возможно указание на наступление определенного события (например, «в течение 60 дней с даты подписания настоящего соглашения» или «по завершении ремонтных работ»);
• коммунальные и иные платежи. Например, что обязательства по оплате коммунальных услуг, телефонной связи, охраны и иных регулярных платежей сохраняются за арендатором в полном объеме и в стандартные сроки;
• последствия досрочного прекращения. Положение о том, что в случае расторжения договора арендатором в период каникул или сразу после них все предоставленные льготы могут быть пересчитаны и подлежат компенсации.

Дополнительное соглашение может выглядеть так:

Олег Дубинин поделился шаблоном дополнительного соглашения об арендных каникулах. Его можно скачать по ссылке.

Шаблон дополнительного соглашения об арендных каникулах

Налоговые последствия арендных каникул

Арендные каникулы, особенно в форме полного освобождения от платы, часто привлекают внимание налоговых органов. Основная проблема в том, что такие условия могут быть интерпретированы как безвозмездная передача права пользования имуществом. Чем арендодатель рискует с точки зрения налогообложения.

• Для арендодателей на общей системе налогообложения (ОСН) есть возможность начисления НДС по правилам безвозмездной реализации. Если аренда предоставляется бесплатно, но при этом стороны являются независимыми коммерческими субъектами, налоговый орган может расценить это как операцию, не имеющую цели получения дохода. Тогда начислят НДС исходя из рыночной стоимости аренды.
• Доходом признается любое полученное экономическое преимущество [7]. А бесплатное пользование имуществом может быть квалифицировано как внереализационный доход арендатора, который должен быть учтен и включен в базу для расчета налога на прибыль. Это неожиданное последствие для компании, которая, возможно, таким образом пыталась выжить в трудный период.
• Если каникулы оформлены как отсрочка платежа и задолженность погашается позже, налоговый орган может подвергнуть сомнению правомерность включения этих сумм в расходы периода погашения.
• Когда каникулы предоставлены взаимозависимым лицам (например, компаниям с общими учредителями) на нерыночных условиях, сделка может быть переквалифицирована. Это приведет к доначислениям налогов и штрафам для обеих сторон.

Олег Дубинин:

— Есть иные загвоздки, связанные с налоговыми нормами. Дело в том, что полное освобождение от оплаты по договору, пусть даже на некоторое время, может быть расценено налоговыми органами как безвозмездная сделка, которая, по общему правилу, запрещена между юридическими лицами. Таким образом, арендодатель в этот период не освобождается от обязанности начислять и уплачивать налоги по данной сделке, а арендатор, в свою очередь, также должен указывать неоплаченный арендный платеж как внереализационный доход.

Что такое договор мены недвижимости и как его составить

Недвижимость

По словам Артемия Куприянова, основной риск — доначисление суммы налога, подлежащего уплате в бюджет.

Артемий Куприянов:

— Исходя из действующих норм Налогового кодекса РФ, если арендатор использует имущество без уплаты арендной платы в рамках арендных каникул, то арендодатель тем не менее обязан начислить и уплатить НДС. Подробных разъясняющих писем Минфина или ФНС России на такие случаи в настоящий момент не издано. Поэтому при исчислении НДС надо руководствоваться стандартной арендной ставкой, закрепленной в договоре аренды (которая при этом должна быть рыночной). При исчислении налоговой базы по налогу на прибыль арендодатель будет не вправе учесть суммы амортизации, а также иные расходы, в том числе уплаченные в рамках арендных каникул суммы НДС [8], [9], [10].

Юрист считает, что для арендатора, использующего общую систему налогообложения, тоже есть негативные последствия применения арендных каникул с нулевой арендной ставкой. Так, использование арендатором имущества на безвозмездной основе будет квалифицировано в качестве внереализационного дохода арендатора, размер которого подлежит определению исходя из рыночных цен [11], [12], [13]. Использование арендатором, применяющим УСН, имущества на безвозмездной основе в рамках арендных каникул также может быть квалифицировано в качестве внереализационного дохода [14], [15].

Олег Дубинин:

— Велика вероятность, что в случае «символических платежей» проверяющие будут ссылаться на многократное отклонение от рыночных цен за аренду аналогичного имущества. Как следствие — доначислят арендодателю налоги на разницу в ценах. Таким образом, арендодатель, желая помочь арендатору справиться с финансовыми затруднениями, может сам столкнуться с ними. Исходя из этого, во избежание конфликтов с налоговыми органами наиболее реалистичным вариантом будет договоренность об отсрочке либо рассрочке арендных и лизинговых платежей.

Вопросы об арендных каникулах

Разобрали вместе с экспертами еще несколько важных вопросов об арендных каникулах:

Что такое лизинговые каникулы и чем они отличаются от арендных?

Лизинговые каникулы — это отсрочка платежей по договору лизинга на согласованный срок. В отличие от арендных каникул, где арендатор временно не платит за пользование имуществом, при лизинговых каникулах предмет лизинга остается на балансе лизингодателя, а проценты и основной долг обычно переносятся на будущие периоды.

Олег Дубинин:

— Предоставление арендных каникул — право, а не обязанность арендодателя, то есть удовлетворение просьбы арендатора о финансовом послаблении — исключительно жест доброй воли. Понудить арендодателя предоставить отсрочку в случае отказа не получится. Обычно положительное решение зависит от общей репутации арендатора, его добросовестности на протяжении всех арендных отношений. Это выражается в регулярном внесении оплаты без задержек, бережном отношении к помещению и имуществу арендодателя, отсутствии долгов перед другими контрагентами.

В отношениях с лизингодателем действует тот же принцип: если вы обладаете хорошей кредитной историей, не имели ранее просрочек по лизинговым и иным платежам, а также предоставите подтверждение своих финансовых затруднений, например выписки со счетов, то вероятность согласовать если не отсрочку, то хотя бы рассрочку представляется вполне реальной перспективой. Однако, как и в случае с арендодателем, отказ в «лизинговых каникулах» не является нарушением прав лизингополучателя, поэтому обжаловать его нельзя.

Как правильно написать письмо арендодателю с просьбой о каникулах?

Письмо должно быть официальным, но конструктивным. Попробуйте:

• четко указать причину обращения (временные финансовые трудности, планируемый ремонт, сезонный спад);
• предложить конкретные варианты, например частичное снижение платы или отсрочку платежа с конкретным графиком погашения;
• обозначить срок, на который требуется льгота;
• подчеркнуть надежность арендатора и желание сохранить долгосрочные отношения;
• указать, что вы готовы зафиксировать новые условия в дополнительном соглашении к договору.

Главное об арендных каникулах

• Арендные каникулы — это законный период временного освобождения арендатора от арендной платы, ее существенного снижения или отсрочки платежа.
• В законе нет прямого понятия «арендные каникулы», но они возможны по соглашению сторон на основе принципа свободы договора как изменение условия об оплате.
• Самые частые причины для каникул: необходимость ремонта арендованного объекта, запуск нового бизнеса, сезонный спад в деятельности или временные финансовые трудности арендатора.
• Каникулы должны быть оформлены письменно — либо в первоначальном договоре, либо в дополнительном соглашении.
• Налоговые риски значительны, особенно при полном освобождении от платы.
• Предоставление каникул должно быть взаимовыгодным и обоснованным для обеих сторон договора.