Ремонт в квартире перед продажей: за и против
Ремонт перед продажей квартиры может как ускорить сделку и повысить стоимость объекта, так и стать неоправданной тратой. Ключевое правило — ремонт должен быть экономически обоснованным. Рассказываем, когда ремонт необходим, а в каких случаях можно им пренебречь и продавать квартиру как есть.
Причины, по которым ремонт перед продажей может быть полезен
Увеличение цены
Правильно выполненный ремонт позволяет поднять стартовую стоимость. Речь не о дорогих материалах или дизайнерских проектах, а о чистовых, нейтральных решениях: светлые стены, исправная сантехника, свежие обои, аккуратные полы. Сделанные вовремя минимальные улучшения позволяют характеризовать объект как готовый к проживанию, а не как «объект с перспективой, но требующий вложений», поясняет руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Повышение ликвидности
При рациональном ремонте и попадании в ожидания своих потенциальных покупателей квартиру можно продать не только быстрее, но и дороже. Проще будет и в процессе переговоров с покупателем, поскольку у него не возникнет повода торговаться из-за состояния объекта. Изначально нужно ставить цель не делать ремонт для себя, а повысить привлекательность квартиры для покупателя, говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Свежий косметический ремонт увеличивает ликвидность — квартира выглядит ухоженно, создает ощущение «можно заезжать и жить», что значительно расширяет круг потенциальных покупателей. В условиях высокой конкуренции на рынке именно такие объекты получают больше просмотров, быстрее выходят на сделку и реже торгуются по цене, добавляет Елена Мищенко.
Ускорение продажи
Даже простой и недорогой ремонт может упростить задачу и поможет собственнику быстрее продать свое жилье. Потому что многих людей пугает убитое состояние квартиры, и для того чтобы не делать больших скидок, желательно сделать небольшой косметический ремонт. Однако этот вариант подходит только тогда, когда ремонт не требует больших затрат, в противном случае затраты не окупятся, предупреждает директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.
Ремонт действительно может ускорить продажу, потому что покупатели часто не хотят заниматься отделкой. Но перед началом работ нужно просчитать смету, прибавить к ней минимум 30% на непредвиденные расходы и сопоставить с потенциальным увеличением стоимости квартиры, добавляет Елена Мищенко. По словам эксперта, ремонт можно делать только в том случае, когда рост цены превышает вложения. В противном случае проще снизить стоимость или ограничиться подготовкой квартиры: убрать вещи, сделать генеральную уборку, освежить стены.
Привлечение большего числа покупателей
Если квартира выглядит ухоженно и создает ощущение «можно заезжать и жить», то это значительно расширяет круг потенциальных покупателей. В условиях высокой конкуренции на рынке именно такие объекты получают больше просмотров, быстрее выходят на сделку и реже торгуются по цене, говорит Елена Мищенко.
Снижение потенциальных скидок
Опрошенные эксперты считают, что ремонт перед выходом на рынок снижает риск агрессивного торга.
Сергей Зайцев поясняет, что когда покупатель видит квартиру в не очень хорошем состоянии, то он сразу же закладывает в будущий ремонт не только реальные расходы, но и время, организацию работ, а также разные непредвиденные проблемы.
В этом случае велика вероятность, что скидка, на которой будет настаивать потенциальный покупатель, превысит сумму, которую собственник потратил бы на элементарный косметический ремонт. То есть, вложив условно 200–300 тыс. руб. в приведение квартиры в порядок, продавец может избежать потери 500–700 тыс. руб. на торге, добавляет Елена Мищенко.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— Ремонт перед продажей квартиры может быть оправданным инструментом, если он повышает ликвидность объекта и сокращает срок экспозиции. Особенно это актуально для квартир с изношенной отделкой, устаревшими покрытиями или визуально «уставшим» интерьером. Покупатель первым оценивает состояние квартиры глазами, и именно внешний вид во многом формирует готовность платить.
Причины, по которым ремонт перед продажей не нужен
Неокупаемость вложений
По словам экспертов, случается, что деньги, потраченные на ремонт, не окупаются при продаже.
Качество и стоимость ремонта во многом зависит от того, к какому классу относится квартира и какого качества внутренняя отделка планируется. Не нужно делать ремонт, если не хватает денег на качественный, соответствующий классу жилья, предупреждает Юлия Дымова. Например, квартира находится в доме бизнес-класса, а средства есть лишь на ремонт из самых простых материалов. Такой ремонт будет, наоборот, снижать ликвидность объекта и, по сути, мешать продаже. Поэтому ремонт должен обязательно соответствовать сегменту дома.
Разница во вкусах продавца и покупателя
Эксперты предупреждают, что вкусы собственника могут не совпасть с мнением покупателя, который захочет переделать все под себя.
Есть риски ошибиться в целевых покупателях квартиры и при ремонте выкинуть деньги на ветер. «Например, квартирой интересуются в основном пожилые покупатели, которые предпочитают в большинстве своем нейтральные цвета без лишних изысков. А если собственник сделал при этом яркий и молодежный вариант ремонта, то не попадет в ожидания целевой аудитории своей квартиры», — говорит Сергей Зайцев.
Деньги на ветер
Отсутствие реального опыта при проведении ремонта может привести к непредвиденным расходам, в итоге смета вырастет кратно и продать квартиру с учетом высоких затрат на ремонт будет проблематично, предупреждает Сергей Зайцев.
Перед тем как приступить к отделке, необходимо составить подробную смету, прибавить возможные непредвиденные расходы и понять, компенсируются ли вложения за счет более высокой цены и сокращения срока продажи, добавляет руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Потеря сил и времени
Отделка требует значительных временных и физических затрат, которые лучше потратить на другие задачи, связанные с продажей. Во многих случаях затеянный перед продажей ремонт превращается в пустую трату времени и денег, предупреждает Елена Мищенко. Например, целевая аудитория в массовом сегменте может не оценить дорогой и яркий ремонт, зачастую он просто неуместен.
«Угадать с отделкой, которая может повысить стоимость, под силу лишь тем, кто этим занимается профессионально и понимает предпочтения целевых покупателей конкретно взятой квартиры. А вот ремонт по своим ощущениям часто может привести к неоправданным затратам, увеличению срока продажи и снижению доходности от реализации объекта», — добавляет Сергей Зайцев.
Снижение привлекательности квартиры
Необычный и дорогой, но не отвечающий современным трендам ремонт может отпугнуть покупателя. В такой ситуации собственник становится заложником излишних финансовых вложений, он пытается полностью отбить стоимость этого ремонта, но такой подход ошибочен. Поэтому можно сказать, что самое главное правило — соблюдение баланса, говорит Юлия Дымова.
Собственник всегда должен задавать себе вопрос: то, что я хочу отремонтировать, способно повысить цену продажи и на сколько? Если затраты времени, денег и сил высоки, а выгода сомнительна — смысла в таком ремонте нет. Можно посоветоваться с опытным риелтором относительно того, как с минимальными затратами увеличить привлекательность квартиры, резюмирует Сергей Зайцев.
Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet:
— Если ремонт не ускоряет продажу, вложения в него не окупятся, а ликвидность объекта не повысится, значит, и смысла у такого ремонта нет. А если квартира в хорошем состоянии, то наилучший вариант — провести лишь генеральную уборку и вывезти личные вещи, чтобы подготовить ее к показам.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
